As incoerências

Ocupação de imóveis vazios solucionaria déficit habitacional

O Brasil possui um déficit habitacional urbano de cerca de 7 milhões de moradias ao mesmo tempo em que 5 milhões de residências estão fechadas sem qualquer uso ou ocupação, principalmente nos grandes centros. As alternativas de concretizar essa proposta estão sendo discutidas pela sociedade civil e representantes dos governos federal, estadual e municipal do Rio de Janeiro pelo Seminário de Habitação e Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais.

A secretária nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Raquel Rolnik, criticou o descompasso entre a produção imobiliária e as necessidades habitacionais do país.

- Todo mundo só fala em déficit, o problema é que também está sobrando moradias. Há um tal descompasso entre a produção imobiliária e as necessidades imobiliárias no país, que nós chegamos a viver o absurdo da existência de cerca de 5 milhões de moradias fechadas - disse.

Ela lembrou o fato de que, em São Paulo, já há uma política municipal de locação social usando para isto prédios já construídos e que estavam vazios. O município aluga o prédio, coloca as famílias de baixa renda através de um processo de seleção publica e complementa o valor de aluguel.

- É uma política de 'ganha-ganha'. Porque o proprietário ganha conseguindo alugar o seu imóvel e a família por conseguir uma residência. É preciso defender o direito à moradia e não o direto à propriedade. O que todos tem que ter é o direito à moradia e não à propriedade - o direito é de ter é uma moradia digna e não necessariamente uma moradia própria - acredita. O Seminário Habitação e Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais acontece na sede do Instituto dos Arquitetos do Brasil e vai até sexta-feira.

Por Redação, com ABr - do Rio de Janeiro

Penhora de Imóveis

Três situações práticas envolvendo a penhora - Penhora de imóvel cujo registro reclama providências; Penhora de imóvel cuja transferência ainda não foi registrada; Oferta de bens à penhora.

Uma situação que vez por outra surge em processos de execução fiscal é a penhora de imóvel cujos assentamentos no Registro de Imóveis acham-se imperfeitos, reclamando providências sem as quais não se pode ultimar a averbação do ônus para conhecimento de terceiros.

Desde logo deve ser considerado que as providências registrárias tocantes ao imóvel são, ao menos em tese, de responsabilidade do proprietário. Mas não-raro os assentos imobiliários são relegados para regularização posterior, realizando-se primeiro obras, desmembramentos, parcelamentos, enfim, modificações no bem de raiz que reclamam a devida escrituração imobiliária. Nesse contexto, quando o imóvel é penhorado, ao ensejo da averbação da constrição no Registro de Imóveis, seja qual for a despesa necessária para que se procedam as anotações imobiliárias, maiores ou menores por esta ou por aquela circunstância em particular que o caso comporta, tais despesas compõem o próprio ônus da inscrição da penhora no Registro de Imóveis.

Tal inscrição decorre da própria Lei de Execuções Fiscais, consoante se vê de seu artigo 7º, IV, dispositivo cuja efetividade advém no dever do Meirinho em entregar o auto de penhora para as anotações necessárias no Registro correspondente – artigo 14, I, LEF. De tudo se extrai que, ao menos em princípio, o registro da penhora efetuada deverá sempre ser feita.

Os acertos formais para a realização do ato registrário deverão ser realizados independentemente de custas ou emolumentos antecipados. O ônus decorrente do artigo 239 da Lei 6015/73 é devido, pois, ao final, integrando-se a norma jurídica com os prefalados dispositivos da Lei de Execuções Fiscais.

Assim, inclusive, já se decidiu: A leitura conjugada dos arts. 7º, IV e 39 da Lei n.º 6.830/80 não autoriza a interpretação segundo a qual a autarquia restaria isenta do pagamento de custas relativas ao registro de penhora, que, contudo, serão devidas ao final, juntamente com as custas processuais. – TRF da 4ª Região, AG 199804010880644 UF: RS, DJU de 16/01/2002, pág. 506 Relatora Luciane Amaral Correa.

No entanto, na prática e na grande maioria das vezes, a regularização dos assentos implica não apenas em medidas registrárias meramente formais mas sim em providências precedentes que devem ser tomadas pelo titular do direito de propriedade para que, só depois, se possa proceder à escrituração pertinente.

Sobejas vezes há que se contratar profissional legalmente qualificado para o levantamento planimétrico e elaboração de memorial descritivo, sob os rigores técnicos que o ato exige. Então, por um lado, tem-se que a inscrição da penhora do imóvel tomado à garantia decorre da própria lei, independentemente da antecipação das custas; por outro lado, o ato de inscrição da penhora no mais das vezes depende de providência sem a qual a escrituração não pode ocorrer, providência essa onerosa e que o executado por todo o óbvio não tem interesse em realizar para fins de ver a penhora de seu imóvel regularizada.

O fato é que não há fundamento legal para compelir-se o executado à realização de atos onerosos, às próprias expensas, necessários ao registro da constrição estabelecida em seu desfavor.

Mesmo assim ao executado poderá advir resultado ainda mais gravoso. É que dentre as pendências que exigem regularização existem os casos em que o imóvel de raiz foi desmembrado, não constando os lotes originados.

Nesse caso, sendo impossível destacar-se para fins de registro a exata área penhorada, a constrição poderá vir a incidir sobre o imóvel todo, garantindo-se o débito com folga não por imposição do Juízo ou muito menos por voracidade da exeqüente, mas sim por circunstância que a agravante criou ao manter loteamento desacompanhado da escrituração imobiliária correspondente.


Execução Fiscal - Penhora de imóvel cuja transferência ainda não foi registrada

Alusão tradicional da Ciência Jurídica à importância dos atos registrários é o brocardo quem não registra não é dono. Pretende-se elevar tal princípio à estratosfera da eficácia jurídica, o que, a bem da verdade, não condiz com a correta aplicação do Direito.

A penhora de imóveis com transferência comprovada deve ser indeferida, mesmo que não se tenha ainda ultimado o registro imobiliário. De fato, a jurisprudência de um modo geral sedimentou-se pelo respeito ao direito do terceiro de boa-fé, ainda que sob omissão do ato registrário.

A situação é complexa por submeter-se à incidência de diferentes princípios de direito, princípios esse que levam a deslindes diferentes. A inércia do Judiciário efetivamente impede que o Juiz profira decisão que tutele bem-interesse de pessoa alheia ao processo de execução; no entanto, a economia processual recomenda que o Magistrado não faça vistas grossas de circunstância que levará à ineficácia posterior do ato, senão à sua nulidade, conforme progrida a lide em seus termos com a constrição de bem anteriormente transferido em negociação de boa-fé.

O reconhecimento dessa circunstância não se confunde com a tutela de bem-interesse alheio, mas sim a condução, sob razoabilidade e economia processual, do próprio procedimento. O maior beneficiado é o processo em si, ainda que a decisão vá ao encontro do interesse de terceiro. A celeridade e o trâmite processual sob prazo razoável, aliás, vem em destaque na Emenda Constitucional nº 45/2004 (artigo 5º, LXXVIII, da CF), devendo nortear a ordem jurídica para o deslinde de situações em que a solução de questão incidental ou final possa ser atingida sob trilha menos tortuosa.


Execução Fiscal – Oferta de bens à penhora

O regime especial da execução fiscal, conquanto se possa invocar a subsidiariedade da Lei Processual Civil, estatui em seu artigo 11 a ordem de preferência dos bens que possam ser nomeados, ficando ao talante da exeqüente aceitar a nomeação voluntária caso essa ordem seja obedecida em face ao patrimônio ostentado pela executada. É da lei que a penhora ou o arresto de bens deverá obedecer à seguinte ordem: dinheiro; título da dívida pública, bem como título de crédito, que tenham cotação em bolsa; pedras e metais preciosos; imóveis; navios e aeronaves; veículos; móveis ou semoventes; e direitos e ações.

Fica evidenciado que o executado não pode pretender impor, como acontece comumente, peças de maquinário ou bens de produção ainda que avaliados em montante superior à dívida, vez que não estão entre os bens que a lei cuidou de priorizar em busca da satisfação do interesse público subentendido com a execução de dívida tributária. Ao contrário, máquinas ou equipamentos que só interessam a quem desenvolva atividade de produção industrial, tenham o valor que tiverem, certamente implicam em razoável dificuldade de arrematação.

Daí porque já se ter decidido nesse sentido: A Fazenda Pública tem a faculdade de pleitear a substituição dos bens oferecidos à penhora em desconformidade com a ordem legal (artigo 11, Lei Federal nº 6.830/80). A regra da menor onerosidade (art. 620, do CPC) não visa inviabilizar, ou dificultar, o recebimento do crédito pelo credor - TRIBUNAL - TERCEIRA REGIÃO Classe: AG - AGRAVO DE INSTRUMENTO-135768 Processo: 200103000244171 UF: SP Órgão Julgador QUARTA TURMA Data da decisão: 09/06/2004

Autor: Marco Aurélio Leite da Silva (marco-paula@uol.com.br)
Analista Judiciário da Justiça Federal desde 1993, já exerceu as funções de Diretor de Secretaria, Oficial de Gabinete e Supervisor de Procedimentos Criminais.

Imobiliária de brasileiro constrói no Japão

Projeto de casas visam o perfil brasileiro

Alguns diferenciais: Chuveiro e Box.

Vanderley Kuga gerencia a imobiliária Possible, que vende casas de 70 metros quadrados.

A imobiliária Possible, inaugurada em março deste ano, no Isesaki Shopping Center (Gunma) está construindo casas em Isesaki, Ota e Tatebayashi, com prazo de entrega em quatro meses.

O gerente Vanderley Kuga informa que duas residências estão prontas em Tatebayashi e Maebashi. A imobiliária possui três projetos de plantas que contemplam sobrado de cerca de 70 metros quadrados com três quartos, cozinha, sala de estar e de jantar, um banheiro e ofurô na parte superior da casa. “Tivemos cuidado com alguns detalhes para atender os costumes brasileiros, como o chuveiro com box.”

Uma das dificuldades para adquirir uma casa é o financiamento bancário.
Geralmente a família precisa apresentar uma renda anual de 3 milhões de ienes. De acordo com Kuga, o valor financiado é de cerca de 20 milhões de ienes, que corresponde ao pagamento mensal de 60 mil a 70 mil ienes pelo prazo de 35 anos. “Os juros são fixos nos primeiros cinco anos. Depois desse período, é corrigido com a flutuação de mercado”, esclarece.

Imobiliária Possible
Endereço: Gunma-ken Isesaki-shi Mimuro-cho 5942
Tel: 0270-20-2036 e 080-3207-6602

Reportagem: Neide Hayama, de Gunma
Fonte: Redação Tudo Bem

Do outro lado do mundo, e o problema é igual.

China vai cunhar novas medidas contra especulação imobiliária

A China vai adotar novas medidas para lutar contra a entrada no país de capitais especulativos, que têm contribuído para inflar artificialmente a economia e disparar os valores imobiliários, informou hoje o jornal "China Daily".

Segundo fontes do setor consultadas pelo jornal, "as medidas serão reveladas provavelmente no fim desta semana". O objetivo do Governo é desaquecer os números da economia chinesa, que registrou uma alta de 31,3% no investimento em ativos fixos nos cinco primeiros meses do ano.

O jornal não explicou quais serão as novas normas. Mas os analistas prevêem restrições à aprovação de novos investimentos, a criação de um registro de compras por estrangeiros e uma limitação do número de propriedades dos cidadãos estrangeiros.

Em maio, o Governo já tinha determinado o aumento dos valores de entrada na compra de propriedades imobiliárias, entre outras medidas para diminuir a especulação.

"As medidas serão mais austeras se a situação não melhorar", afirmou Liao Qun, economista do banco Citic Ka Wah, de Hong Kong. Para ele, "o novo conjunto de medidas é mais rígido que o anterior".

O Governo anunciou hoje que as normas para reduzir o nível de empréstimos começaram a dar resultado. Em junho, foram US$ 45 bilhões, US$ 12,859 bilhões a menos que no mesmo mês de 2005, segundo a agência "Xinhua".

Fontes:
Agência EFE
Ultimo Segundo

Esperamos que este não cáia.

Savoy investirá R$ 60 milhões em novo shopping de Osasco

A Savoy Imobiliária e Construtora , administradora e construtora de centros comerciais, cogita novo shopping em Osasco, na Grande São Paulo. “Os investimentos demandarão de R$ 40 milhões a R$ 60 milhões para este novo centro comercial”, diz Márcio Bevilacqua, diretor comercial da Savoy Imobiliária e Construtora.
O projeto do novo shopping está em fase de elaboração e de aprovação da Prefeitura de Osasco, mas as obras já foram iniciadas em 2006 e empresas, como o Makro Atacadista , teriam interesse em instalar loja no empreendimento. O centro será o terceiro de grande porte de Osasco. Segundo informações de mercado, o Makro faz um estudo de viabilidade para ter uma loja no local. “A meta é que o empreendimento seja inaugurado em 2008 e possivelmente se chamará Novo Shopping Savoy Osasco ”, diz Bevilacqua.
Segundo o executivo, o centro comercial será de grande porte na região. Serão 207 mil metros quadrados (m²) de área total, sendo 92 mil de área construída, inicialmente. “Existem algumas negociações com lojas âncoras e de departamento, mas entre os contratos fechados estão Makro e uma unidade do Poupatempo ”, afirma o executivo. O grupo Savoy é um dos mais fortes neste segmento dentro do mercado brasileiro. “Possuímos mais de 870 mil metros quadrados (m²) de área construída para o setor de comércio, 115 mil m² de área construída para escritórios, além de mais de 250 mil m² de instalações para depósitos e industriais”, garante o diretor.
O discreto fundador da Savoy, Hugo Salomone, com a ajuda do irmão Lúcio, administra hoje imóveis que vão desde lojas em shopping centers a imensos galpões industriais.
“O grupo, há mais de 50 anos no mercado, é responsável pelo planejamento, incorporação, construção e administração de grandes empreendimentos. Só em shopping centers hoje são mais de 1.200 lojistas”, diz Bevilacqua.
“Em 2006, a Savoy investe bastante em reformas e remixagem em centros comerciais do nosso portfólio. O objetivo será a inclusão principalmente de lojas de serviços, como agências bancárias, call center e salas de escritório“, diz ele.
Bevilacqua afirma que a meta será aumentar em 15% o faturamento de cada shopping no final de 2006, com as novidades em reformas e no mix dos centros.
O grupo possui 100% de participações do Central Plaza Shopping e do Novo Shopping Ribeirão Preto . “Além disso, possuímos 50% de participação no Shopping Interlagos , em São Paulo”, diz ele.
A outra metade das ações do Shopping Interlagos pertence ao grupo São Marcos Empreendimentos, o braço imobiliário da família Marinho, dona da Rede Globo . A Savoy também possui participações no Shopping Aricanduva , um total de 85% das ações, e o restante da Previ , fundo de pensão do Banco do Brasil.
No Novo Shopping Ribeirão Preto haverá uma expansão de 7 mil m² de uma área de serviços. “Já começamos a comercialização dos locais e a perspectiva será de iniciar as obras desta expansão no segundo semestre”, diz.
O centro comercial existe há cinco anos e possui mais de 200 lojas, como Casas Pernambucanas , Magazine Luiza , Ponto Frio , Casas Bahia , uma megastore da Lojas Colombo e a Lojas Americanas.
No Auto Shopping São Paulo , do complexo Aricanduva, a Savoy realizará uma remixagem com o mesmo intuito, inclusão de mais lojas no setor de serviços. “ O Auto Shopping São Paulo foi o primeiro shopping center automotivo da América do Sul e é o único com esse formato, que reúne concessionárias autorizadas ”, garante o executivo. No Complexo Aricanduva —formado pelo Shopping Leste Aricanduva , Interlar Aricanduva (voltado para o segmento móveis) e Auto Shopping São Paulo, — circulam mensalmente mais de 4 milhões de pessoas em uma área de 343 mil m² de área construída. Já no Centro Comercial Interlagos — que engloba o Shopping Interlar Interlagos, inaugurado em 1994, uma loja do Makro e a primeira loja da varejista de construção Leroy Merlin no Brasil — a rede Savoy dará início à comercialização para incluir novas lojas no segundo semestre deste ano. A expansão será de 5 mil m².
Do faturamento total da Savoy, 60% é representado pelo setor industrial e os outros 40% através da administração e investimentos em centros comerciais.
A empresa possui no seu portfólio locações e vendas de espaços em grandes edifícios, como no Conjunto Nacional , Edifício Torre Paulista e Edifício Gabriel Calfat , localizados na capital paulista.
Para o Wal-Mart — maior empresa de comércio varejista do mundo — a rede Savoy também aluga locais, cujos contratos normalmente duram mais de 20 anos e são reajustados pela variação do dólar. O início da Savoy ocorreu na Praia Grande, no litoral de São Paulo, onde Hugo Salomone comprava terrenos afastados do centro da cidade para depois vender em lotes para os paulistanos que procuravam um local para construir suas casas de veraneio. A estratégia dos investimentos em áreas estratégicas permanece com sucesso até hoje.

Fontes:
Diário do Comércio e Indústria
flávia fernandes

Glossário do Mercado Imobiliário

A
Ação de despejo: Pedido à Justiça feito por um proprietário, locador ou comprador de um imóvel para obrigar o inquilino a desocupá-lo.

Ação revisional: Pedido que tramita na Justiça para que o valor do aluguel seja igualado ao valor de mercado, para cima ou para baixo. A revisão do aluguel não pode ser pedida quando já existe um prazo acertado de desocupação do imóvel.

Agente fiduciário: Criado pela lei n.º 6.404/76 (a "Lei das S/A"), é qualquer empresa credenciada pelo Banco Central para, entre outras funções, promover a execução extrajudicial de empréstimos hipotecários vinculados ao SFH.

Agente financeiro: Instituição pública ou privada que faz parte do Sistema Financeiro Nacional. Sua função é coletar, intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou de outros, com autorização do Banco Central do Brasil.

Alienação fiduciária: Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem, para seu uso, e o credor detém a posse indireta do bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o empréstimo, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

Aluguel: Cessão ou empréstimo de um bem em troca do pagamento de uma taxa periódica por extensão, chamada pelo mesmo nome, aluguel. O mesmo que locação.

Aluguel por temporada: Aluguel de imóvel com prazo máximo de 90 dias. A lei n.º 8.245, de 1991, admite a cobrança adiantada do valor acertado em contrato escrito.

Amortização: Pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações.

Amortização extraordinária: Pagamento extraordinário (antes do prazo previsto) que deve corresponder a pelo menos 10% do valor do saldo devedor.

Apólice: Documento emitido pela companhia de seguro com os dados da cobertura de risco do segurado.

Área comum: Área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, como os corredores, o saguão, o salão de festas e os locais de lazer. Também chamada área de uso comum.

Área privativa: Área de um imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes.

Área urbana: Região de um município que conta com melhoramentos mantidos pela prefeitura.

Área útil: Soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua espessura. Antigamente tinha o sugestivo nome "área de vassoura".

Arrendamento mercantil: Aluguel de um bem móvel ou imóvel (veículo, máquina, casa, apartamento) mediante o pagamento de contraprestações periódicas e com a opção de compra ao final.

Ata: Registro das discussões e decisões tomadas por uma assembléia, como a de condomínio.

Averbação: Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel (objetiva), como a mudança no estado civil do dono ou no nome da rua do imóvel.

B
Banco Central do Brasil (BC ou Bacen): Autarquia federal criada em 1964 que formula, executa e acompanha a política monetária, emite o dinheiro brasileiro, organiza e disciplina o Sistema Financeiro Nacional e fiscaliza as atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Banco Nacional de Habitação (BNH): Órgão, extinto em 1986, responsável pela fiscalização das atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e substituído nessa função pelo Banco Central.

Benfeitorias: Obras ou reparos realizados num imóvel para melhorar seu estado, embelezá-lo ou solucionar um problema.

BNH: Sigla de Banco Nacional de Habitação.

C
Cadastro: Documento com informações sobre a idoneidade do inquilino obtidas de serviços de proteção do crédito, como o Serasa, o Cadastro de Proteção ao Inquilinato e cartórios de protesto de títulos.

Caixa Econômica Federal (CEF): Fundada em 1861 pelo imperador d. Pedro 2.º, a Caixa, além de banco comercial, é a instituição que mais financia a construção e compra de imóveis. Ela também administra desde 1990 o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e patrocina o esporte e a cultura.

Capital: Soma de dinheiro que faz parte dos bens de uma pessoa ou uma empresa, e também a quantia de dinheiro financiada a alguém.

Capitalização de juros: Acréscimo dos juros cobrados ao capital inicial e ao saldo devedor, provocando o cálculo de juro sobre juro, chamado juro composto ou capitalizado.

Carta de crédito: Documento que concede a alguém o empréstimo de certa quantia. Costuma valer por 30 dias, às vezes prorrogáveis.

Carteira Hipotecária (CH): Linha de crédito habitacional criada pelo presidente Getúlio Vargas em 1936, hoje possui regras de financiamento, prazo de pagamento e taxas de juro definidas pelas instituições financeiras.

Cartório de Registro de Imóveis: Órgão onde são cadastrados todos os imóveis de determinada região. Lá se encontram as informações a respeito de cada imóvel sua matrícula, sua localização, seu dono, sua situação jurídica, seu histórico, todas as modificações por que passou.

Cartório de Títulos e Notas: Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e documentos, faz registros públicos e lavra (redige) contratos.

Caução: Garantia dada com títulos ou coisas de valor (inclusive dinheiro) de que determinada dívida contratual será paga (financiamento imobiliário, aluguel etc.).

Certidão: Documento expedido por um cartório que garante ser correto determinado registro, como o de um imóvel. As certidões podem ser pedidas por qualquer pessoa, mediante o pagamento de uma taxa.

Certidão negativa: Documento que comprova a existência ou não de ação civil, criminal ou federal contra uma pessoa.

Comissão: Honorários (remuneração em dinheiro) pagos a imobiliária ou corretor de imóveis por serviços de negociação e negócios de compra e venda ou administração.

Comprometimento de renda: Percentual máximo de sua renda que o pretendente a um financiamento pode comprometer mensalmente na prestação.

Compromisso de compra e venda: É o contrato entre duas partes em que o vendedor se compromete a vender seu bem (imóvel ou móvel) e o comprador se compromete a comprá-lo nas condições acertadas. É também chamado contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Comprovação de renda: Exigência da instituição financeira de que o pretendente a financiamento comprove com documentos (contracheque, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda) que ganha o suficiente para arcar com as prestações.

Condomínio: Edifício ou conjunto de casas que forma um todo e divide as despesas comuns. Condomínio é também a maneira usual de se referir à taxa ou encargo de condomínio. A taxa de condomínio resulta do rateio das despesas comuns uma divisão de acordo com as proporções, ou cota, de cada imóvel , como a água e a energia elétrica utilizadas nas áreas comuns, o salário dos funcionários e a manutenção de elevadores.

Contrato: Acordo feito por escrito entre pessoas, entre empresas ou entre empresas e pessoas. Cada lado se obriga a cumprir o que está escrito no documento. Um contrato entre partes adquire força de lei, a não ser que contrarie uma lei maior.

Contrato de adesão: Documento impresso com normas (necessariamente em linguagem fácil e letras legíveis) que deve ser assinado pela pessoa interessada em aderir a um negócio ou iniciativa estabelecidos, como um consórcio, por exemplo.

Contrato de locação: Contrato verbal ou escrito, com prazo determinado ou não, entre o locador e o locatário, que em troca da cessão se compromete a pagar a taxa de aluguel acertada e cumprir outras determinações. Também chamado contrato de locação ou locatício.

Contrato de mútuo: O mesmo que mútuo.

Cooperativa: Sociedade com pelo menos 20 membros que colaboram por um objetivo comum - serviço, produção, poupança. As cooperativas habitacionais são formadas para construir casas para os cooperados, que contribuem com cotas-partes.

Crea: Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Creci: Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Crédito habitacional: Empréstimo concedido pelas instituições financeiras para comprar, construir, reformar ou financiar casa própria.

Credor: Aquele que concede a alguém um crédito, um empréstimo.

D
Dação: Entregar ao credor uma coisa em pagamento de outra, como um imóvel em lugar de dinheiro, para saldar uma dívida.

Denúncia vazia: Rompimento de um contrato de locação feito pelo locador e despejo do inquilino sem necessidade de apresentar motivos para retomar o imóvel alugado. Aplica-se a contratos residenciais de 30 meses já vencidos ou descumpridos e também a locações que tenham mais de cinco anos consecutivos. Obriga o inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias.

DFI: Sigla de Seguro de danos físicos ao imóvel.

Direito de preferência: Direito concedido por lei ao inquilino de que seja oferecida primeiro a ele a compra do imóvel que ocupa.

Dívida: Quantia que uma pessoa deve devolver a outra ou a uma instituição. Nos contratos de financiamento imobiliário, a dívida atualizada chama-se saldo devedor.

E
Encargo mensal: O que é obrigatório pagar mensalmente. Nos financiamentos imobiliários, o encargo é a parcela de amortização e os juros mensais pagos nas prestações somados às parcelas dos seguros MIP e DFI.

Escritura: Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas. O mesmo que instrumento público.

Execução: Cumprimento de penalidades e sanções ou cobrança do que está previsto em contrato.

Execução extrajudicial: Processo de aplicação das penalidades previstas em contratos sem recorrer à Justiça. A execução fica sob a responsabilidade de um agente fiduciário.

Execução judicial: Processo que tramita na Justiça para aplicação das penalidades previstas em contratos.

F
FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais): Fundo que pagava o saldo residual de contratos imobiliários assinados até 1993.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): Conta de poupança aberta pelo empregador em nome do empregado. Todo mês, o empregador deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado se for demitido ou quiser financiar a casa própria pelo SFH.

Fiador: Pessoa que assume as obrigações (aluguéis, taxas, multas e correção) de outro, quando este deixa de cumpri-las.

Financiamento imobiliário: Empréstimo concedido por instituições financeiras para custear a construção, a reforma ou a compra de um imóvel.

H
Habite-se: Autorização dada pela prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-construído ou reformado. A autorização só é emitida depois de o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de obras (que comparam a construção com o projeto aprovado) e de serviços públicos (corpo de bombeiros, companhias de luz, gás, água e esgotos).

Hipoteca: Colocação de bens imóveis e móveis (como aviões e navios) como garantia de pagamento de uma dívida. O devedor detém a propriedade e a posse do imóvel, que poderá ser tomado pelo credor por meio de execução judicial ou execução extrajudicial.

I
Imposto de transmissão: Chamado em uns municípios de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e em outros de Imposto de Transmissão Intervivos, é uma taxa proporcional ao valor de um imóvel ou direitos reais sobre bens imóveis, cobrada pela prefeitura toda vez que há alteração na propriedade.

IPTU: Com nomes diferentes conforme o município do país Imposto Predial e Territorial Urbano, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e outras variações , é uma taxa baseada no valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela prefeitura.

Inadimplência ou inadimplemento: Descumprimento de uma obrigação, como o pagamento de dívidas e prestações imobiliárias.

Incorporador(a): Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis (apartamentos ou casas) em sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados.

Indexação: Ajuste de um valor de acordo com certo índice econômico - porcentagem que se aplica periodicamente ao valor para corrigir a moeda, garantindo seu poder aquisitivo.

J
Juro: Taxa percentual que é cobrada periodicamente sobre um valor e constitui o lucro do capital empregado (como em empréstimos) ou é paga sobre um valor depositado (como em investimentos bancários).

Juro composto: Juro acrescentado a uma parcela que já contém outros juros, determinando novo patamar para o cálculo da parcela seguinte. Os juros compostos ou capitalizados são usados em praticamente todos os empréstimos, financiamentos e compras a prazo.

Juro simples: Juro que é aplicado integralmente a uma quantia devida em determinado tempo. Veja taxa nominal e taxa efetiva.

Juro de mora: Juro cobrado como multa por causa da mora (demora, atraso) no pagamento de uma dívida. São cobrados por dia de retardamento, às vezes independentemente da aplicação de outro percentual fixo de multa. Por exemplo: 10% após o vencimento mais juro de mora de 0,3% ao dia.

L
Laudêmio: Pagamento que o proprietário de um imóvel à venda deve fazer ao proprietário com direito real. É feito, por exemplo, na venda de imóveis que originariamente pertencem à União, como todos os que se localizam na orla marítima.

Lei do Inquilinato: Nome popular da lei que regula as locações urbanas. A lei em vigor é a n.º 8.245, de 1991.

Liquidação antecipada: Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato.

Locação imobiliária: O mesmo que aluguel.

Locador: Proprietário de um imóvel ou seu representante que aluga um imóvel a outra pessoa, o locatário. Locador é sinônimo de senhorio.

Locatário: Pessoa que aluga um imóvel e paga o aluguel e outras taxas. Também chamado de inquilino.

M
Matrícula do imóvel: Número de registro do imóvel no cartório, o mesmo desde sua construção.

Metro quadrado: Principal unidade (m2) de medida de área (superfície) e unidade-padrão do Sistema Internacional de Unidades.

MIP: O mesmo que seguro de morte e invalidez permanente.

Mora: Demora, atraso, retardamento na execução de uma obrigação. Quem não efetua um pagamento na data marcada está em mora. Também está em mora quem se recusa a receber um pagamento no prazo e da maneira estipulada.

Multa: Penalidade imposta aos que não cumprem leis, regulamentos, contratos.

Mutuante: Pessoa ou instituição que assina um mútuo emprestando a outra um bem fungível (que pode ser substituído por outro da mesma espécie e quantidade), como dinheiro, por exemplo.

Mutuário: Aquele que recebe um bem fungível num contrato de mútuo.

Mútuo: Contrato de reciprocidade pelo qual o proprietário (mutuante) transfere um bem fungível a outro (mutuário), que deve restituir o que foi emprestado em gênero, qualidade e quantidade. Os contratos de financiamento imobiliário são um exemplo de mútuo.

O
Ordem de despejo: Mandado da Justiça que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em determinado prazo.

P
PCR (Plano de Comprometimento de Renda): Plano utilizado em financiamentos imobiliários que limita a no máximo 30% o emprego da renda familiar nas prestações.

PES/CP (Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional): Plano que estabelecia o reajuste de prestações de financiamentos imobiliários do SFH de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário. Foi adotado de 1984 a 1993.

Prestação: Pagamento a prazo para liquidar uma dívida. É também a própria quantia em dinheiro paga periodicamente. No caso dos financiamentos imobiliários, as prestações são compostas de uma parcela de amortização e outra de juros, mais as parcelas do seguro pessoal e do imóvel.

Procuração: Documento registrado em cartório pelo qual uma pessoa concede a outra o poder de agir em seu nome em determinadas situações, como administrar um imóvel ou cobrar aluguéis.

Proponente: Pessoa que apresenta na instituição financeira um pedido para obter financiamento.

Q
Quitação: O ato de quitar, pagar integralmente, uma dívida. É também a declaração de que a dívida foi inteiramente paga (recibo de pagamento, termo de quitação).

Quórum: Número mínimo de pessoas necessário para realizar uma assembléia deliberativa, como numa assembléia de condôminos.

R
Reajuste: Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e ao encargo mensal, de acordo com o índice estipulado em contrato.

Recebível: Certificados de recebíveis imobiliários. Securitização.

Rescisão: Rompimento ou anulação de um contrato.

Reserva de propriedade: Direito dado ao vendedor, em compromissos de compra e venda, de se manter proprietário do bem que está sendo vendido, até que o comprador cumpra as obrigações previstas no contrato.

Revisional: O mesmo que ação revisional.

S
SAC: Sigla de Sistema de Amortização Constante.

Sacre: Sigla de Sistema de Amortização Crescente.

Saldo devedor: O que resta pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários, é reajustado mensalmente de acordo com o índice e a taxa de juro estipulados em contrato.

Saldo residual: É o que resta a mais ou a menos de uma dívida quando vencido o prazo contratado. Se o saldo é negativo (por exemplo, -R$ 847), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda deve ao credor.

SAM (Sistema de Amortização Misto): Modo de cálculo de prestações de financiamentos que utiliza a média aritmética da prestação calculada pela Tabela Price e pelo Sistema de Amortização Constante.

Securitização: Conversão de empréstimos bancários e outros ativos em títulos (securities, em inglês) para vendê-los a investidores. A instituição que fez o empréstimo vende-o a uma empresa securitizadora. Com lastro nesse crédito, a securitizadora emite "certificados de recebíveis imobiliários", ou simplesmente recebíveis, postos à venda para investidores. A securitização do crédito imobiliário pode ser feita quando a instituição financeira o concedeu de acordo com a lei n.º 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): Apólice obrigatória, junto com a de morte e invalidez permanente (MIP), quando se contrai financiamento com uma instituição financeira. O DFI, que cobre danos causados por incêndio, inundação etc., é pago em parcelas ao longo de todo o financiamento.

Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): Apólice obrigatória, como a de danos físicos ao imóvel (DFI), ao se contrair financiamento com uma instituição financeira. Se duas pessoas contraíram um financiamento imobiliário e uma delas morre, a companhia seguradora paga o saldo devedor proporcionalmente.

Seguro-fiança: Seguro que substitui o fiador nos contratos de locação e garante o pagamento do aluguel e dos encargos.

SFH: Sigla de Sistema Financeiro da Habitação.

SFI: Sigla de Sistema Financeiro Imobiliário.

Sinal: Quantia ou valor que o comprador entrega ao vendedor para assegurar a conclusão do negócio e com a função de primeira parcela. Sinônimo de entrada e arras.

Sistema de Amortização Constante (SAC): Método de pagamento de uma dívida em que a parcela de amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre): Método de cálculo e reajuste de prestações de financiamento, o Sacre é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. A diferença está no modo de aplicar a taxa referencial (TR) à fórmula que define a prestação, provocando a variação da amortização.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): Criado em 1997 pela lei n.º 9.514 (20/11/1997) como alternativa ao Sistema Financeiro da Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário.

Sistema Financeiro da Habitação (SFH): Sistema criado em 21/8/1964 pela lei n.º 4.320, a fim de captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria.

Sistema Financeiro Nacional: Conjunto formado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), pelo Banco Central do Brasil, pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), pelo Banco do Brasil e pelas instituições financeiras públicas e privadas.

Sistema Francês de Amortização: O mesmo que Tabela Price.

T
Tabela Price (TP): Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela Price é também chamada Sistema Francês de Amortização.

Taxa efetiva: É a taxa resultante da aplicação periódica do juro previsto na taxa nominal. Por exemplo, a uma taxa nominal de 12% ao ano, a taxa efetiva será de 1% ao mês. Como a aplicação desse percentual é feita mês a mês, juro sobre juro, a taxa total, no final de um ano, não será mais os 12% contratados, e sim 12,68%.

Taxa nominal: É a taxa de juro firmada em contrato que se acrescentará às prestações. Nos contratos de financiamento imobiliário pelo SFH, por exemplo, a taxa nominal máxima é de 12%. Veja taxa efetiva.

Terreno: Área onde serão construídas edificações ou que servirá para a agricultura ou a pecuária. É um bem imóvel, como as casas e os apartamentos.

TP: Sigla de Tabela Price.

TR: Taxa referencial, definida todo mês pelo Banco Central de acordo com a remuneração média das aplicações bancárias. É a referência para reajustes da caderneta de poupança e de diversos tipos de contrato e dívida, inclusive financiamentos imobiliários.

Transmissão: Cada uma das transferências de propriedade, de direitos ou de obrigações entre pessoas ou por herança.

U
Usucapião: Aquisição de um imóvel por se estar de posse dele de dez a 20 anos, em diferentes situações legais.

Usufruto: Direito dado a uma pessoa de usar um bem que não é seu e usufruir os frutos (aquilo que esse bem produz). Caso se trate de imóvel, o usufruto deve ser inscrito no Cartório de Registro de Imóveis.

V
Valor de mercado: Valor de compra e venda que um imóvel atinge na prática e que é atribuído por especialistas no setor.

Valor venal: Valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda.

Vintenária: É a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis contendo o histórico do imóvel nos 20 anos anteriores.

Z
Zoneamento: Divisão de um município em zonas com características urbanísticas (destinação, tipo de construção e de atividade) específicas: residencial, comercial, mista (comercial e residencial), industrial, área de preservação cultural, de preservação de mananciais etc.

Fonte: Folha de São Paulo

DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL LOCADO

VIA DE REGRA INQUILINO NÃO TEM PREFERÊNCIA . Na prática do dia a dia do mercado imobiliário, há grande preocupação dos interessados na alienação de imóvel em dar ao inquilino a preferência pela sua compra, eliminando qualquer possibilidade de anulação deste negócio. Na verdade o exercício deste direito - a preferência - somente acontece se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A inexistência desta averbação, que poderá ser constatada através da certidão negativa de ônus reais solicitada ao Cartório de Registro de Imóveis, possibilita a realização do negócio absolutamente sem qualquer risco de problema futuro com o inquilino. É evidente que o novo adquirente para retomar o imóvel deverá posteriormente ao registro da escritura notificá-lo para desocupar o prédio sob pena da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. Contudo alegações a cerca da preferência, depósito do valor da compra, adjudicação compulsória e etc., não têm qualquer embasamento legal, e certamente tal pretensão terá unicamente um caráter protelatória objetivando manter o inquilino na ocupação do imóvel o maior tempo possível. Muitas vezes as partes têm urgência no fechamento do negócio e a espera desta notificação de preferência traz problemas de toda ordem até inviabilizando sua conclusão. Isto sem esquecer que o próprio locatário dificulta o recebimento da notificação protelando o máximo o início do prazo de trinta dias de sua interpelação. É importante que ao entabular a corretagem, as partes analisem de modo cuidadoso a existência desta preferência mediante requisição da certidão negativa de ônus reais. Não havendo qualquer averbação ou registro do contrato de locação, o negócio pode ser feito sem qualquer preocupação como o locatário que assim não possui qualquer ingerência na compra e venda. E mais, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, assim como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

RENÚNCIA AO DIREITO DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA

Consulta o cliente a respeito da possibilidade de fazer-se contrato de locação comercial por 5 anos, com cláusula de renúncia por parte do locatário ao direito da ação renovatória. Tal renúncia não terá nenhum efeito jurídico já que a lei 8245/91 em seu artigo 45 estabelece de forma absolutamente clara e taxativa o seguinte: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.” A única maneira de evitar o acesso do locatário à ação renovatória será elaborar um contrato com prazo máximo de 04 ( quatro ) anos, mantendo-o, posteriormente, por prazo indeterminado.

REAJUSTE MEDIANTE ARBITRAMENTO

Atendendo a indagação da primeira imobiliária acima referendada, alertamos do seguinte: O prazo contratual de qualquer espécie de locação, seja ela residencial ou não residencial é livre, devendo o mesmo ser estabelecido segundo negociações entre locador e locatário. Advirão conseqüências jurídicas desses prazos. Por exemplo: contrato residencial com prazo menor do que 30 meses, a denúncia vazia somente poderá ser promovida decorrido cinco anos de vigência; com prazo menor retomada somente de forma motivada, uso próprio, descendente ou ascendente. Se o contrato for não residencial, e sendo o prazo de cinco anos, facultar-se-á ao locatário exercitar o direito de renovação por idêntico período. Portanto, a fixação do prazo deverá atender ao resultado dos interesses dos contratantes. A cláusula contratual que admite o reajuste do aluguel mediante arbitramento a cada ciclo de 12 meses será ineficaz uma vez que esta modalidade de adequação somente poderá ser utilizada de três em três anos, segundo artigo 19 da lei 8245/91. Mesmo a inserção da cláusula prevendo este reajuste através da média apresentada por avaliações de três imobiliárias não dará a necessária segurança, na medida em que poderá ser questionada pelo locatário, face ao princípio legal inserido na lei 8245/91 que somente admite esta modalidade de conclusão, através de ação revisional. Não recomendamos a cláusula de preferência da locação ao locatário ao término de três anos, porquanto isto irá prejudicar o direito mais importante do locador que é exatamente a prerrogativa da utilização da denúncia vazia e a exigência de novo valor para continuar o vínculo. A lei estabelece limites no tocante ao aluguel. É livre sua estipulação no início do contrato, porém, a partir daí as partes sujeitam-se aos princípio da ordem público determinados pela legislação, que estabelece parâmetros para tanto. Embora a questão da ansiedade do locador resida no aluguel, é preciso que saiba desses limites: Reajuste=legal segundo índice eleito de 12/12 meses Revisão=somente após três anos do vínculo, se não houver acordo.

O FUNDO DE RESERVA E O LOCATÁRIO

O FUNDO DE RESERVA é de responsabilidade do locador, sendo NULA cláusula contratual que disponha de forma diferente, isto porque, não contempla a lei do inquilinato ( Lei 8245/91) esta modalidade de repasse, como por exemplo, acontece com o Iptu. Deste modo, passados anos de vigência da locação, muitos locadores e imobiliárias têm sido surpreendidos com pedido de restituição e ou compensação. O direito a eles é inquestionável e deve ser acatado, ou através de acordo, ou somente quando obtiver o locatário, sentença em seu favor. Não há obrigação de compensação e ou restituição antes da sentença, salvo o acordo, como dito acima. A responsabilidade pela restituição é do locador em virtude do vínculo locatício e face ao princípio do locupletamento. Sugiro que se inclusa nos contratos a cláusula abaixo de modo a forçar o locatário tomar a iniciativa de apresentar seu crédito, antes de que se avolume e torne difícil a composição. Esta cláusula é discutível e não impedirá o locatário de reivindicar seu direito mesmo após o decurso deste prazo mas terá forte presença no contrato sendo um elemento a mais de suporte técnico. Parágrafo 10ª) Eventual pagamento de fundo de reserva pelo locatário será reembolsado e ou compensado em seu favor, desde que apresentados à Administradora, os comprovantes até 90 (noventa) contados de seu efetivo desembolso, sob pena de ficar caracterizado a renúncia voluntária e definitiva deste direito.

PINTURA NO IMÓVEL QUANDO DA SUA ENTREGA

A cláusula constante de contrato de locação que obriga o locatário a proceder a pintura do imóvel ao término do vínculo, sem que tenha ocorrido efetiva má utilização do mesmo, é considerada contra legem. Isto é contrária a lei, portanto, nula de pleno direito. Isto porque o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo 22,I da lei 8245/91) enquanto que ao locatário incumbe entre outras obrigações, servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imóvel findo a locação, no estado em que o recebeu, saldo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ora, se a lei assim estabelece e ela é de norma pública, não pode o particular impor de forma contrária. Em sendo a cláusula ineficaz face ao contido acima, não há como o locador exigir a reposição da pintura ou a indenização por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos. Esses danos se verificam pelo estado anormal de sua conservação , e em se tratando de pintura, externa ou interna – a lei não faz qualquer diferenciação entre uma e outra – pode ser notado por manchas excepcionais, buracos, mudança do padrão e etc. Evidentemente, sempre do critério lógico do bom senso. Não será pelo furo de uma única tachinha, que ficará o locatário obrigado a pintura de toda parede. Constatado os danos, e sendo eles de responsabilidade do locatário, a ação competente será de indenização ou obrigação de fazer, e deverá ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificação do imóvel (vistoria), enunciado com fotografias, orçamento e relatório completo dos reparos além de testemunhas. Desgaste natural do tempo, é o uso normal do imóvel e as deteriorações dos materiais sem a ação provocada do agente. Por exemplo, a entrega de um imóvel depois de cinco anos de locação, obviamente a pintura estará desgastada, talvez descolorida. O contrário, se caracteriza pela ação negligente, provocada e que deverá ser provada por quem alega a autoria.

ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL

Cuidados com a Entrega das Chaves do Imóvel Locado É direito do locatário não manter-se vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder a entrega das chaves. A exigência das multas, por sua vez é também direito do locador, assim como exigir que os reparos sejam procedidos. Reparos consiste na necessidade de repor o imóvel nas condições como quando foi locado, excetuando-se os desgastes que podem ser debitados ao seu uso normal. Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, não é lícito à imobiliária ou ao locador, condicionar que, primeiramente proceda o locatário aos reparos para depois receber as chaves. Isto porque, possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, além do que, a lei não contempla esta modalidade de condição que se aplica implicaria em possibilitar a perpetuidade da locação. Confira-se decisões neste sentido: Tribunal de Alçada do Paraná E M E N T A LOCACAO - INDENIZACAO - DANOS CAUSADOS NO IMOVEL OBRIGACAO DO LOCATARIO DE RESTITUI-LO NO ESTADO EM QUE O RECEBEU - ENTREGA DAS CHAVES - VERBA DEVIDA APELACAO NAO PROVIDA. A OBRIGACAO DO LOCATARIO E DE RESTITUIR A COISA ALUGADA NO ESTADO EM QUE A RECEBEU, SALVAS AS DETERIORACOES NATURAIS AO USO REGULAR. SE NAO RESTOU COMPROVADO QUE OS DANOS TIVESSEM SIDO OCASIONADOS POR ACAO DE TERCEIROS APOS A ENTREGA DAS CHAVES, E CURIAL QUE REMANESCE A OBRIGACAO DE INDENIZAR. NAO PODE O LOCADOR RECUSAR A ENTREGA DAS CHAVES, SOB A ALEGACAO DE NECESSITAR O IMOVEL DE REPAROS, PORQUE NAO E CAUSA APTA A JUSTIFICAR A REJEICAO. NAO FICA IMPEDIDO, POREM, DE EXERCER SEU DIREITO DE RESSARCIR-SE DOS DANOS PROVOCADOS NO IMOVEL. LEGISLACAO: CC - ART 1192, IV. L 6649/79 - ART 19, IV. L 8245/91 - ART 23, III. DOUTRINA: VANOSA, SILVIO DE SALVO. NOVA LEI DO INQUILINATO COMENTADA, P. 104, EDITORA ATLAS SA, 1992. JURISPRUDENCIA: RT 685/108; RT 683/110. JTACSP-LEX 110, PAGS 312/314. (APELACAO CIVEL - 64421300 - CURITIBA - JUIZ CARLOS HOFFMANN - SETIMA CAMARA CIVEL - Julg: 28/02/94 - Ac.: 2835 - Public.: 08/04/94). * FIM DO DOCUMENTO * 1011923 – LOCAÇÃO. DESPEJO. ENTREGA DAS CHAVES. EXTINÇÃO DO PROCESSO. ENTREGA DAS CHAVES. FALTA DE REPARAÇÃO DE DANO. INDENIZAÇÃO. – LOCAÇÃO. Tendo havido a entrega das chaves antes da propositura da ação de despejo, perde esta seu objeto. Irrelevante que tenha havido recusa ao recebimento das chaves, sob alegação de que havia reparos por fazer: embora tenha o locador o direito de ser indenizado em relação aos reparos, não pode impor a permanência do inquilino no imóvel e a conseqüente obrigação de suportar alugueis. Apelo provido. (TARS – AC 185.017.654 – 3ª CCiv. – Rel. Juiz Luiz Fernando Koch – J. 02.05.1985) 1026610 – LOCAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. ALUGUEL ATÉ REPARAÇÃO DOS DANOS. RETARDAMENTO. ABUSO DE DIREITO. – Locação – direito do locador de receber alugueis até a completa execução dos serviços de reparos do imóvel apos apos a entrega das chaves – Natureza de tal cláusula – Abuso de direito verificado na pratica . em cláusula contratual que confere ao locador direito de receber alugueis até a completa execução dos serviços de reparo do imóvel, não se fixando o tempo dentro do qual devem eles ser executados. O inicio dos serviços e o seu fim ficam ao inteiro alvedrio do locador. O retardamento no tempo dos reparos pode caracterizar abuso de direito conferindo na pratica, efeitos potestativos a cláusula. Deve ser subentendido sempre que a obrigação do locatário perdura pelo tempo necessário para a execução dos serviços. (TARS – EMI 194.198.560 – 5ª CCiv. – Rel. Juiz Márcio Oliveira Puggina – J. 20.10.1995) 11009119 – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENTREGA DAS CHAVES – ENTREGA DAS CHAVES – IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE – COBRANÇA DE ALUGUERES APÓS A RESCISÃO – INVIABILIDADE – Despejo por falta de pagamento. Improcedência da ação. Recebida as chaves do imóvel e reintegrado o locador na posse dele, é descabida a cobrança de alugueres após tal ato que rescinde a locação. Inoperante aqui cláusula que a admite até conclusão de reparos do imóvel. (TACRJ – AC 5692/94 – (Reg. 3400-3) – 8ª C. – Rel. Juiz Luiz Carlos B. Amorim da Cruz – J. 14.09.1994) (Ementário TACRJ 04/95 – Ementa 38536) O procedimento a ser adotado neste caso deverá ser o seguinte: a) A imobiliária recebe as chaves fazendo a ressalva de que procederá a vistoria de saída, designando dia e hora para sua realização, facultando ao locatário acompanhá-la; b) Procedido esta vistoria e constatado a existência da necessidade dos reparos, fazer os orçamentos ou mesmo promover os consertos e em seguida a isto, comunicar de modo inequívoco o locatário e fiadores desses custos, convidando-o para o reembolso ainda em fase amigável. Esse reembolso compreenderá os valores dos danos e o lucro cessante pelo período necessário a sua realização. c) Não ocorrendo este reembolso no prazo, então sim, ingressar com a competente ação de indenização, inclusive com perdas e danos relativamente ao período dos reparos, conforme acima. Procedendo a imobiliária a recusa ao recebimento das chaves estará sujeita a ação de consignação das mesmas e outras conseqüências.

MULTA DE 10% NO ALUGUEL

Segue em anexo parecer sobre a incidência da multa moratória de 10%.; registrando entendimento unânime do Tribunal de Alçada do Paraná, de todos os Tribunais do país, que o percentual de 2% não se aplica a relação locatícia, já que inexiste vínculo de consumo. A pretensão de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% não tem amparo legal neste caso. Este percentual mínimo é a aplicação do artigo 1º da Lei 9.298 de 1º/08/96, que alterou o § 1º do artigo 52 da Lei 8.078, o Código de Defesa do Consumidor. Esta pretensão da incidência desta multa em questões de alugueres não tem amparo legal, haja vista que as locações possuem ordenamento próprio e não tem nenhuma relação de consumo. Com efeito, a lei 8245/91 que disciplina as regras da locação determina em seu artigo 62 a obrigação do locatário ao pagamento dos alugueres, acessórios, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis. E a multa, no percentual de 10% que deverá incidir - para efeitos moratórios sobre os alugueres e encargos encontra sua ressonância na própria lei de usura como é conhecido o Decreto 22.626 de 07/04/33, em seu artigo 9º, aplicado subsidiariamente neste caso. E a inexistência da relação de consumo em sede de locação já teve oportunidade de ser analisado em brilhante decisão prolatada em 16/05/96 pelo ilustre juiz, Dr. Ruy Francisco Thomas, então titular na 5ª Vara Cível de Londrina, nos autos 837/95: “Saliente-se, por derradeiro, serem inaplicáveis no caso em exame as normas referidas na exordial da autora, atinentes ao Código de Defesa do Consumidor, à luz do artigo segundo da Lei 8.078, de 11.9.90, face não se constituir a parte requerente em adquirente ou tomador de serviço como destinatário final.” Este também o entendimento do juiz Luis Sérgio Swiech titular da 2ª Vara Cível de Londrina explicitado na sentença prolatada nos autos 123/98, em 30/04/98: “...cabível multa de dez por cento (10%), prevista na cláusula 2ª, § 3º do contrato e requerido na inicial.” O mesmo comunga o ilustre Dr. Luiz Gonzaga Tucunduva de Moura (Autos 917/98 do juízo da 1ª Vara Cível ) “No que tange aos aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, entendo serem estes devidos, acrescidos da multa moratória de 10% sobre o seu valor total, juros moratórios de 1% ao mês, sendo aplicaod no caso, o INPC como índice de correção monetária, inclusive aos aluguéis que no curso da ação tiveram vencimentos” Idêntico é o entendimento do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “ LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE. Tratando-se de execução de despesas oriundas de contrato de locação, com multa moratória prevista de 20%, improcede decisão que, de ofício, determina a redução da multa moratória para 10%, dada a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação”. ( 2º TA/Civ-SP, Agra. 470038-00/7-Piracicaba - In ADCOAS 8152027/96, p. 971).[1] A lei 8.078/90, que regula as relações de consumo não se aplica às decorrentes de contrato de locação de imóvel, eis que há lei específica regendo a matéria (Lei 8.245/91), que afasta a norma geral, não obstante, o art. 52 do Código de Defesa do Consumidor, aludido pela defesa, apenas “outorga de crédito ou concessão de financiamento” o que vem a corroborar a não incidência do dispositivo legal ao caso em tela. Alias, o Egrégio 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através de sua 11ª Câmara Cível já decidiu em caso aparelhado: “Por ser o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) lei genérica que protege o consumidor, e ser anterior à Lei nº 8245/91 – Lei do Inquilinato, que é especifica às locações de imóveis urbanos, suas regras não se aplicam aos contratos de locação” (Ap. c/Ver. 472.266-0/7 – Rel., Juiz Artur Marques). Qualquer alteração promovida pelo Código Brasileiro de defesa do Consumidor aqui, como em toda a disciplina de locação, esbarra em inaplicabilidade, por dois, e fundamentais motivos: a) A Lei do Inquilinato, que pertence à mesma categoria normativa, é posterior, jorrando eficácia revogatória no que lhe contravier; b) na locação não se identifica a figura do fornecedor, indispensável ao reconhecimento da relação de consumo. Em suma, diante do posicionamento do cliente, deve-se evidentemente respeitar sua interpretação, contudo, o contrato deverá ser elaborado diante das normas legais analisadas, sob pena de ser impossível sua viabilização.

ARRAS PENITENCIAIS E CONFIRMATÓRIAS - SUAS DIFERENÇAS

As ARRAS podem ser confirmatórias ou penitenciais. Aquela que, havendo o arrependimento ou desistência de uma das partes, implicará na perda do sinal dado ou devolução em dobro são as ARRAS PENITENCIAIS. Para que se caracterize como arras penitenciais deve constar expressamente do recibo de sinal a possibilidade do arrependimento do negócio por qualquer das partes, segundo previsão dos artigos 1.094, 1.095 e 1.097 do Código Civil Brasileiro. Nesta hipótese se o arrependimento for do comprador, perderá para o vendedor o sinal dado. Se o arrependimento for do vendedor, devolverá em dobro o sinal. Se não houver esta cláusula, as arras são confirmatórias e havendo o arrependimento retorna o negócio ao estado anterior, com a simples devolução corrigida do dinheiro, sem qualquer outra conseqüência. Sugiro então que conste do recibo de sinal – que não se confunde com a simples carta de proposta para aquisição, - a seguinte cláusula: “Fica assegurado a qualquer um dos contratantes o direito de arrepender-se do negócio ora entabulado, desde que manifeste de forma expressa sua intenção através de meios devidamente comprovados. A ocorrência do arrependimento e ou desistência implicará na devolução em dobro de quem recebeu o sinal, no caso do vendedor, e a perda do mesmo sinal se pelo comprador, tudo conforme prevê os artigos 1.094, 1.095 e 1.097 do Código Civil Brasileiro.”

ASSINATURA DO CASAL NO CONTRATO DE FIANÇA

A assinatura de ambos os cônjuges no contrato de locação para fins de fiança é absolutamente necessária sob pena de nulidade total desta garantia. Não contempla a legislação, a modalidade de responsabilidade de 50% correspondente a parte ideal dos bens pertencentes ao cônjuge que subscreveu a garantia. Isto porque o artigo 235 do Código Civil estabelece norma de caráter cogente nos seguintes termos: “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens. III – P r estar fiança (arts. 178, § 9º, n. I, “b” e 263, n. X).” Portanto, qualquer fiança prestada sem a assinatura de ambos os cônjuges, não é válida, permanecendo o contrato de locação sem qualquer garantia. Por isso recomendamos que o contrato de locação e conseqüente a fiança nele inserido, SEJA SEMPRE assinado na presença de representantes da Imobiliária, jamais permitindo-se que a sua coleta seja realizada sem esta fiscalização.

EXONERAÇÃO DO FIADOR

Atendendo a pedidos de esclarecimentos formulado por imobiliárias , quanto aos efeitos do artigo 1.500 e 1.491 do Código Civil, aplicáveis à fiança passamos as breves considerações abaixo. O artigo 1.500 prevê a possibilidade de exoneração do fiador sempre que tiver garantido um contrato sem limitação de tempo. Contudo, por se tratar de direito disponível e pessoal, tem a moderna jurisprudência admitido a renúncia a esta prerrogativa de tal forma que, uma vez assinado o contrato nestes termos, o fiador fica vinculado até efetiva entrega das chaves . Confira-se decisões do Tribunal de Alçada do Estado do Paraná acerca do tema: Tribunal de Alçada do Paraná FIANCA. EXONERACAO. LOCACAO PRORROGADA. RENUNCIA EXPRESSA DA FACULDADE DE EXONERAR-SE DA FIANCA. ADMISSIBILIDADE. INTELIGENCIA DO ARTIGO 1.500 DO CODIGO CIVIL. E PLENAMENTE ADMISSIVEL EM NOSSO DIREITO A RENUNCIA A FACULDADE PREVISTA NO ARTIGO 1.500 DO CODIGO CIVIL, QUE DIZ RESPEITO A UM INTE RESSE DE CARATER EMINENTEMENTE PRIVADO. APELACAO DESPROVIDA. BWN (APELACAO CIVEL - 203 - CURITIBA - JUIZ NASSER DE MELO - PRIMEIRA CAMARA CIVEL - Julg: 28/10/86 - Ac.: 24905 - Public.: 0). FIM DO DOCUMENTO * Tribunal de Alçada do Paraná 1. FIANCA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RENUNCIA A FACULDADE DE EXONERACAO - VALIDADE. TENDO OS FIADORES, DE FORMA EXPRESSA, RENUNCIADO AO DIREITO DE EXONERACAO DA FIANCA, PREVISTO NO ARTIGO 1500 DO CODIGO CIVIL, QUE ENCERRA UMA NORMA DE CARATER DISPOSITIVO, AO ALVEDRIO DAS PARTES, CORRETA E A SENTENCA QUE, EM ACAO COM ESSE PROPOSITO, LHES NEGA TAL PRETENSAO. 2. HONORARIOS DE ADVOGADO - FIXACAO EM VALOR EXACERBADO - REDUCAO. A CONDENAÇÃO A VERBA HONORARIA, IMPOSTA AOS VENCIDOS, QUANDO ESTABELECIDA EM QUANTIA EXAGERADA, INCOMPATIVEL COM OS PARAMETROS DEFINIDOS NO ARTIGO 20, PARAGRAFO 40, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, COMPORTA REDUCAO. 3. APELACAO PARCIALMENTE PROVIDA. LEGISLACAO: CPC - ART 20, PAR 4. CC - ART 1500. CC - ART 1491. JURISPRUDENCIA: 2 TASP - RT VOL, 588, P. 154. 2 TASP - RT 593/155. 2 TASP - RT 594/167. 2 TASP - RT 612/147. 2 TASP - RT 675/144. 2 TASP - RT 652/124. TAPR - 1ª CC - AC 24905, AP 203/86, REL. JUIZ NASSER DE MELO. TAPR - 7ª CC - AP 48845-3, AC 2022, REL. JUIZ MENDONCA DE ANUNCIACAO. (APELACAO CIVEL - 64453500 - CURITIBA - JUIZ CONV. DUARTE MEDEIROS - TERCEIRA CAMARA CIVEL - Julg: 03/05/94 - Ac.: 5125 - Public.: 27/05/94). * FIM DO DOCUMENTO * De qualquer modo, ainda que pudesse o fiador se exonerar sobre argumento de que a cláusula de renúncia não teria valor, ainda assim, para que ocorra esta exoneração, deverá antes, o garantidor interpor ação ordinária de exoneração, cujos efeitos somente ocorrerá após trânsito em julgado da sentença. Simples correspondência ou notificação com a manifestação desta intenção não tem qualquer valor legal, nem desobriga o fiador. Por sua vez o artigo 1.491 trata do benefício de ordem, que é a faculdade do fiador, ao ser demandado exigir que primeiro penhore-se bens do locatário para, somente após responder com os seus. Como se trata igualmente de direito pessoal, é disponível, de tal sorte que, renunciando a este benefício, o fiadores responderá sempre como solidário com as dívidas deixados pelo seu afiançado.

CHEQUES E NOTA PROMISSÓRIAS - GARANTIAS

Lembramos as nossas parceiras que o contrato de locação é título executivo extra judicial pela sua própria natureza, de modo que, é desnecessário para a garantia do aluguel e encargos exigir do locatário emissão de cheques pré datados e ou notas promissórias quando da assinatura do contrato. Alias, esses títulos emitidos desta forma, seriam discutíveis já que emitidos de forma não convencional, inexistindo origem. Por outro lado, é absolutamente ilegal a previsão de emissão de letra de câmbio para garantia de cobrança de encargos da locação, posto que inexiste débito cambiário neste tipo de relação. Cláusula contratual onde existe esta possibilidade deve imediatamente ser excluída posto que nula de pleno direito e vicia a vontade das partes.

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO E SUA RESCISÃO

O contrato de administração vincula o locador com a imobiliária, até o término do prazo ajustado neste instrumento. ( De administração). Quem estabelece o prazo de vigência da administração é o locador e a administradora evidentemente, cuja negociação, a nosso ver, não deve, jamais, ser menor do que o prazo sugerido para a locação do imóvel angariado. Se, no curso do prazo deste contrato (de administração) o locador pretender rescindi-lo, deverá pagar a multa estabelecida que será o valor da comissão mensal multiplicado pelo número de meses faltantes para completar o seu prazo. Se o contrato de administração for de prazo indeterminado, ou, vencendo o prazo original prorrogar-se indeterminadamente, o locador poderá a qualquer tempo rescindi-lo, bastando tão somente que promova o aviso prévio, comunicando a imobiliária deste seu desinteresse com trinta dias de antecedência, ou pagando a comissão equivalente. Nada Mais! Não há necessariamente vinculação do contrato de administração com o contrato de locação; ou seja, aquele não prevalece enquanto este vigorar. A exceção, como já esclarecemos, remanesce pelo prazo que as partes ajustarem. Sugiro a inclusão da seguinte cláusula nos contratos de administração: “ A despeito do prazo ajustado neste contrato, fica estabelecido de comum acordo, atingindo o seu termo, fica o mesmo prorrogado para, pelo menos, idêntico prazo do contrato de locação, mantidas as demais condições já estabelecidas”.

CUIDADOS COM AS ANGARIAÇÕES DE IMÓVEIS COM HIPOTECA

O inquilino de imóvel hipotecado e arrematado ou adjudicado, neste caso, pelo credor hipotecário, não está a salvo de eventual medida possessória objetivando a imissão deste na sua posse . Isto porque não há que se indagar acerca da boa fé do locatário, na medida em que existindo o registro da hipoteca perante o registro de imóvel, não será admissível a alegação de desconhecimento deste fato. Ao contrário, entendo particularmente, que há uma relação de consumo entre o locatário e a imobiliária que intermediou o contrato oferecendo uma imóvel em condições irregulares à locação. Deste modo haveria possibilidade até de discussão de perdas e danos em favor deste locatário contra a administradora e evidente também contra o locador. A maneira de se evitar tal fato, será, sempre na angariação do imóvel para oferta, exigir-se a certidão negativa de ônus reais, e uma vez constatado a existência da restrição, ao menos procurar saber a posição do financiamento junto ao credor hipotecário. Existindo pendências referente ao financiamento, dispensar a angariação face a preservação da boa fé, e a garantia da legalidade do consumo perante o locatário. O Decreto Lei 70/66 regulamente as medidas inerentes ao parcelamento do imóvel hipotecário e sua retomada, de modo que aconselho ofertar ao locatário em questão um novo imóvel para locação, procurando assim contornar o problema. Na seqüência, se não houver este acordo, a C.E.F. deverá ajuizar ação ordinária de imissão de posse com previsão de concessão liminar, contra o atual locatário, que poderá contestar, evidentemente, sujeitando-se aos efeitos da sucumbência final.

O que é:LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COM HIPOTECA

Sistematicamente temos tido conhecimento de imóveis hipotecados ao sistema financeiro, locados e que no prazo do contrato de locação, tem a posse reivindicada pelo agente financeiro. Estudando o posicionamento da imobiliária neste caso, perante os serviços prestados ao locatário, não temos dúvida em afirmar que sua responsabilidade é solidária com o locador por todos os prejuízos sofridos pelo inquilino, inclusive dano moral pelo incômodo, ansiedade e sofrimento, além de eventuais diferenças de aluguel com o novo imóvel. Isto porque é de sua competência locar um produto sem vício, cabendo a si analisar sua origem ao oferecê-lo em locação. Sugiro que, ao ser apresentado pelo cliente um imóvel para ser alugado, seja apresentado cópia da escritura devidamente registrada, para, posteriormente ser anexado a mesma, certidão de ônus reais a ser expedida pelo cartório de registro de imóveis. Constatado a existência de hipoteca, solicitar do cliente cópia dos três últimos recibos de pagamento da prestação. Com esses documentos em arquivo a imobiliária estará a salvo de qualquer alegação de negligência quanto a oferta do produto.

O que é: LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A locação por temporada caracteriza-se quando destinada à residência temporária, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, vestibular e etc., e sua grande vantagem está no fato do locador poder fazer o contrato por qualquer prazo, desde que não superior a até três meses ”. Pode também exigir caução no valor de três meses de aluguel ou qualquer outra garantia prevista na lei 8245/91. Não havendo desocupação no prazo, cabe liminar de despejo. O instrumento do contrato pode ser utilizado este comum para residência que costumeiramente é de uso da administradora, tomando o cuidado de elaborar-se o termo de vistoria de entrada e pormenorizando com cuidado e riqueza de detalhes o estado de conservação dos móveis e utensílios.

Dúvidas e problemas em condomínios.

Os problemas enfrentados pelos síndicos de condomínios e aqueles ocorridos com condôminos e funcionários são bastante recorrentes. Abaixo apresentamos uma relação das dúvidas mais freqüentes.

REGULAMENTO INTERNO
O Regulamento Interno pode prever de forma contrária ao previsto na Convenção do condomínio?. E a A.G.O. pode votar assuntos já previstos na convenção?
No conflito de normas entre o Regulamento Interno e a Convenção, prevalece o disposto nesta, pois o seu nascimento, via de regra, é anterior. Para que o Regulamento possa estabelecer algo contrário, mister uma alteração parcial na Convenção com o devido quorum qualificado, em regra dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
Da mesma forma, nenhuma deliberação de Assembléia pode colidir com os ditames da Convenção, salvo com o quorum legal de alteração com a ordem do dia convocando os condôminos para discussão do assunto.

ASSEMBLÉIA
Pode-se modificar o horário de entrada e saída de volumes em Assembléia Extraordinária, especialmente convocada para esse fim?
Se esses horários não constam estabelecidos na Convenção ou Regulamento Interno, uma Assembléia é competente para deliberar sobre a modificação, desde que convocada para esse fim.

REGULAMENTO INTERNO
O meu condomínio não tem Regulamento Interno. Como devo proceder?
Não havendo Regimento ou Regulamento Interno inserido na Convenção, basta a convocação de uma Assembléia para aprovar um estatuto autônomo sendo dispensada a necessidade de quorum qualificado, ou seja, a maioria simples poderá deliberar pela aprovação do Regulamento pretendido.

ASSEMBLÉIA
É válida assembléia com apenas 5 participantes? Síndicos, subsíndico e conselho?
Não havendo, pela natureza da matéria, necessidade de deliberação através de quorum qualificado, os condôminos presentes por qualquer número poderão deliberar pelo voto da maioria simples em 2ª convocação (art. 1352 do Código Civil).

PARA SER SÍNDICO
Filhos de proprietários podem vir a se tornar síndicos? A partir de que idade?
O art. 1.347 do Código Civil estabelece que o síndico pode não ser condômino. Portanto, não havendo limite na Convenção, o filho de um condômino pode ser Síndico. O art. 5º do citado diploma prevê o início da capacidade civil a partir dos 18 anos de idade, momento no qual a pessoa poderá praticar quaisquer atos da vida civil.

REGIMENTO INTERNO
Qual o quorum necessário para criar um Regimento Interno?
Sendo o Regimento pretendido um estatuto apartado da Convenção, a lei não estabelece necessidade de quorum qualificado para sua criação ou posterior alteração, bastando, portanto, a maioria simples dos condôminos devidamente convocados numa Assembléia específica.

HORAS EXTRAS
Como posso proceder para cancelar as horas extras de um funcionário que já recebe há quase 10 anos?
A hora extra habitual pode ser suprimida com o pagamento da indenização correspondente, conforme a Súmula n. 291 do TST, cujo valor será igual ao de 1 mês das horas extras suprimidas multiplicado pelo número de anos trabalhados ou fração igual ou superior a 6 meses de prestação de horas extras.

INTERVALOS
Qual o menor espaçamento de horas para um profissional retornar ao posto de trabalho?
A CLT e a convenção coletiva regulam os intervalos de repouso e entre uma jornada e outra, o intervalo mínimo deve ser de 11 horas; se for para repouso e alimentação, poderá ser de 15 minutos, para jornadas não maiores de 6 horas e nestas pode variar de 1 até 4 horas, dependendo da prévia contratação.

PROCURAÇÕES
Qual o limite de procurações para participação em assembléia de condomínio?
O Código Civil não estipula limite, cabendo a Convenção regular a matéria.
FGTS
Qual o prazo para guardar documentos relativos ao FGTS dos empregados do Condomínio?
Os documentos deverão ser guardados por no mínimo, 30 anos.

GARAGEM
Qualquer condômino pode alugar sua vaga de garagem para estranhos?
De acordo com o art. 1338 do Código Civil, “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. Logo, no silêncio da Convenção, o condômino poderá locar a vaga de garagem a estranhos, concorrendo nas mesmas condições com os condôminos, assegurando-se à preferência ao possuidor do imóvel.

GARAGEM II
Se o locatário da vaga da garagem causa um dano ao condomínio ou a algum morador do prédio, quem será responsabilizado?
De acordo com o art. 186 do Código Civil, “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito de outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Deste modo, o autor do dano (ato ilícito) será obrigado a indenizar o condomínio ou o morador que sofreu o prejuízo, na forma do art. 927 do Código Civil.

DESPEJO
Sou locatário de um imóvel e estou com o meu aluguel em atraso há um mês. O locador já poderá ajuizar uma ação de despejo? Qual o prazo legal para o ajuizamento desta ação?
A falta de pagamento do aluguel, mesmo pelo prazo de um mês, já enseja o ajuizamento da ação competente para reaver o imóvel e cobrar o débito, sendo que a cobrança poderá ser realizada no prazo de três anos a partir do débito.

CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA
Um locatário sem procuração poderá convocar uma assembléia geral extraordinária?
Não entendemos ser possível a convocação de uma assembléia por locatário sem procuração, eis que a legislação que trata do assunto (Código Civil) refere-se à convocação de assembléia por condôminos, ou seja, aqueles que detêm a propriedade, o que não é o caso dos locatários, que não possuem esta relação jurídica com o condomínio.

MULTA
Pretendo desocupar o imóvel antes do termino do contrato de locação. É devida alguma multa por esta entrega antecipada? E qual o valor?
De acordo com o artigo 4 da lei 8245/91, “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

ASSEMBLÉIA
O síndico do meu condomínio não convocou Assembléia Geral Ordinária dentro do prazo estabelecido na Convenção. Nós, condôminos, podemos convocá-la?
De acordo com o art 1350, parágrafo 1º do Código Civil, “se o síndico não convocar a assembléia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo”.

FURTO
Como agir no caso de furto qualificado nas dependências do condomínio?
Ir até a delegacia policial mais próxima e fazer a queixa-crime.

SEGURANÇA
Posso instalar uma câmara na porta de entrada da minha residência?
O corredor é considerado área comum, de forma que, para possibilitar a instalação será necessário o consentimento unânime dos condôminos.

CONVENÇÃO I
Meu prédio não possui Convenção. Existe minuta de convenção que foi registrada no RGI juntamente com o memorial de incorporação. A "oposição" pode se recusar a obedecer a essa minuta, principalmente no que concerne a multas por desrespeito ao regulamento do prédio?
A minuta de Convenção não confere o poder de ser oponível aos condôminos, haja vista mandamento disposto no art. 1.333 do Código Civil que determina a necessidade da assinatura de condôminos que compõem dois terços das frações ideais para que a Convenção seja válida.

CONVENÇÃO II
Procurador pode assinar a criação de uma convenção?
Pode, desde que no instrumento de mandato esteja expresso esse poder, sendo recomendável procuração por instrumento público para evitar exigência do oficial do Registro de Imóveis.

TEMPORADA
Um apartamento num prédio residencial pode ser alugado por temporada?
Se a Convenção nada trouxer a respeito, nada impede que o seu proprietário disponha dessa unidade, da maneira que lhe convier, desde que isso não traga prejuízo ao sossego, saúde e segurança dos demais condôminos.

ANIMAIS
Morador que transita com seu cão pelo elevador sem focinheiras, pode ser obrigado a colocar?
Deve constar no Regulamento Interno a maneira de condução de animais no interior do Condomínio. Sendo o cão de grande porte, é aconselhável que seja usada a focinheira.

INTERVALO I
Pode o Condomínio, em comum acordo com o funcionário, deixar de dar o intervalo para repouso e alimentação, reduzindo este intervalo da jornada de trabalho?
Não. A cláusula décima sétima da Convenção Coletiva dos Empregados em Edifícios do Rio de Janeiro estabelece ainda que os intervalos não concedidos deverão ser pagos com acréscimo de 60% sobre o valor da hora normal de trabalho.

INTERVALO II
Como fica o intervalo para repouso e alimentação nas jornadas de 12 por 36 horas?
Deverá ser de uma hora, conforme cláusula 2ª. § 2º, da Convenção do Rio de Janeiro.
O inquilino pode votar em Assembléia sem procuração do proprietário?
De acordo com o artigo 24, parágrafo 4º, da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio): “Nas decisões de Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar caso o condômino locador a ela não compareça”. Deste modo, nos demais casos, é necessário a outorga da procuração ao locatário para votar em Assembléia.
Em quais hipóteses o locador deverá dispensar o locatário do pagamento da multa pela entrega antecipada do imóvel locado?
A multa será dispensada se esta decorrer das circunstâncias elencadas no parágrafo único do art. 4º da Lei nº8.245/91. Ou seja, no caso da transferência do locatário, determinada pelo seu empregador, público ou privado, para outra localidade, diversa daquela do início do contrato.

NÃO MORADOR
É obrigatório que o síndico do condomínio esteja morando no edifício no qual ele é síndico?
Não há impedimento legal no fato do síndico residir fora do condomínio. Caso haja proibição, deve constar da Convenção Condominial.

PROCURAÇÕES
O síndico e os condôminos podem apresentar quantas procurações em Assembléia para eleição de síndico?
A lei não limita a quantidade de procurações que cada condômino deverá apresentar. A Convenção deverá ser consultada a fim de verificar se existe alguma proibição neste sentido.

CONVENÇÃO
Para alterar a Convenção é preciso unanimidade?
De acordo com o artigo 1351 do Código Civil só é exigida unanimidade quando estiver em pauta a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária e, ainda, direito de propriedade.

CONVENÇÃO II
O Condomínio que não possui Convenção registrada tem legitimidade para cobrar em juízo os condôminos inadimplentes?
Sim, pois a obrigação de contribuir para as despesas para o Condomínio decorre de um dever legal, conforme dispõem os arts. 1315 e 1336 do Código Civil.

GARAGEM
É possível alugar vaga de garagem sendo a convenção omissa?
Sim, de acordo com o art.1338 do Código Civil, "Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á em condições iguais,qualquer dos condôminos a estranhos,e, entre todos, os possuidores". Logo, se a convenção não vedar ou for omissa, será possível a locação.

ASSEMBLÉIA
O meu síndico não convocou a assembléia geral ordinária no período constante da convenção, os condôminos poderão convocá-la?
Sim, de acordo com o art.1350,§1º do Código Civil, "Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condõminos poderá fazê-lo".
O locatário foi eleito síndico no meu edifício. Está correto?
Caso a Convenção Condominial não disponha de forma diversa, não existe irregularidade em tal eleição, pois o artigo 1.347 do Código Civil dispõe que: "a assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".

AGE
Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Extraordinária?
Sempre que houver convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto (1/4), no mínimo, dos condôminos, respeitadas as disposições da Convenção.

ASSEMBLÉIA I
É válido deliberar-se acerca de matéria não inscrita na ordem do dia da Assembléia?
Não. Nula será a deliberação sobre matéria não constante da ordem do dia, salvo quando tratar-se de assunto de extrema urgência.

ASSEMBLÉIA II
É possível estabelecer uma assembléia em sessão permanente?
Sim, pois existem questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia, por motivos variados. Nestes casos, qualquer condômino poderá sugerir que a assembléia se declare em sessão permanente, designando-se dia, hora e local para a continuação dos trabalhos.

VAZAMENTO
O imóvel que alugo encontra-se com vazamento, qual atitude tomar? Devo comunicar ao locador ou ao síndico do condomínio?
O locatário deverá comunicar o locador a existência do vazamento para que este tome providências e informe o síndico do condomínio se o vazamento estiver ocorrendo em área comum do edifício.

FIANÇA
É possível prestar fiança locatícia sem a autorização do cônjuge?
De acordo com o art. 1674 do Código Civil, nenhum dos cônjuges, pode sem autorização do outro,exceto no regime de separação absoluta prestar fiança ou aval.
O condomínio pode estabelecer uma taxa para formar um fundo, onde quem está em dia fica isento? A idéia seria que esse fundo retornasse ao condomínio após um prazo, como um empréstimo compulsório para os inadimplentes.
Ficando o encargo apenas para os inadimplentes, torna-se evidente a caracterização de multa disfarçada, e, portanto, ilegal, já que o Código Civil fixa a multa a multa destes em 2% ao mês.
Posso colocar piso de granito no elevador sem a autorização do Conselho Fiscal e sem convocação de Assembléia?
Não. Trata-se de obra voluptuária, que exige aprovação de 2/3 dos condôminos (art.1.341, I, do Código Civil).
O condomínio pode estabelecer uma taxa para formar um fundo, onde quem está em dia fica isento? A idéia seria que esse fundo retornasse ao condomínio após um prazo, como um empréstimo compulsório para os inadimplentes.
Ficando o encargo apenas para os inadimplentes, torna-se evidente a caracterização de multa disfarçada, e, portanto, ilegal, já que o Código Civil fixa a multa a multa destes em 2% ao mês.
Posso colocar piso de granito no elevador sem a autorização do Conselho Fiscal e sem convocação de Assembléia?
Não. Trata-se de obra voluptuária, que exige aprovação de 2/3 dos condôminos (art.1.341, I, do Código Civil).

Fonte: Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis

Locação: deveres, direitos e dúvidas dos locadores e locatários

Deveres do locador

A Lei define que o Locador (o proprietário do imóvel) é obrigado a entregar ao Locatário (aquele que será o inquilino) o imóvel a ser alugado em estado de permita o uso a que se destina a locação, ou seja, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as adequadas para ser ocupado, por exemplo: sem peças sanitárias, com vazamentos no telhado, com infiltrações, mofo ou outra condição que provoque risco à saúde de seus futuros ocupantes.

Cabe também ao Locador garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.

Deveres do Locatário

A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.

A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.

É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.

Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.

Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.

É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.

Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).

São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.

Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação
legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).

A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.

Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).

Veja as perguntas e respostas sobre locação de imóveis.

Perguntas e respostas de dúvidas freqüentes sobre locação de imóveis.Fonte Procon-SP.

1) Que lei regula as locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.
2) Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?
- Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Que espécie de garantia deverá ser apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais as despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
- Qual a destinação do imóvel, residencial ou comercial;
- Qual o período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria que deverá ser efetuado antes do ingresso do locatário no imóvel e após a sua saída, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel;
- Contrato de locação deverá ser assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
Obs: Para garantia do que foi ajustado o contrato deve ser firmado por escrito.
3) Quais são os deveres do Locador?
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
4) Quais são os deveres do Locatário?
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
5) Quais são as garantias da locação, e como elas são?
Caução: poderá ser dada em bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis. A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança: é uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
a. morte do fiador;
b. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
c. alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
d. exoneração do fiador;
e. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
f. desaparecimento dos bens móveis;
g. desapropriação ou alienação do imóvel.
seguro fiança: é contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.
6) E se a locação não possuir uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.
7) Qual a diferença entre revisão e aluguel e reajuste de aluguel?
- O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros;
- A revisão do valor de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisional pode ser solicitada amigavelmente ou judicialmente.
8) Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
Se o inquilino fez acordo com o proprietário para aumentar ou diminuir o aluguel, é importante que seja feito por escrito constando, inclusive, que o valor somente será reajustado após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei.
9) Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Na impossibilidade de acordo amigável é necessária apreciação judicial para a revisão do valor do aluguel.
10) O que é denúncia vazia, e quando ela pode ocorrer?
É a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.
Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
11) Existem outros casos que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
A Lei do Inquilinato estabelece as situações em que pode haver a retomada do imóvel:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.
12) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá estar devidamente protocolada pelo proprietário.
13) Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (2 anos e meio), quais os casos em que o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
- para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
- para demolição e edificação;
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
14) O locador poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado em contrato?
Não. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, porém poderá devolvê-lo pagando multa proporcional. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.
15) Qual a ação para reaver o imóvel?
Seja qual for o motivo do término da locação, a ação é a de despejo.
16) O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
17) Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel locado, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuados pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
18) Quais os documento usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Locado: título de propriedade, procuração(se o contrato for assinado por um representante), RG, CPF, contas de serviços públicos (água, luz, etc.) e carnê de IPTU;
Locatário: RG, CPF e comprovação de renda;
Fiador: RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê de IPTU.

Material parcialmente obtido junto ao PROCON-SP.