Deveres do locador
A Lei define que o Locador (o proprietário do imóvel) é obrigado a entregar ao Locatário (aquele que será o inquilino) o imóvel a ser alugado em estado de permita o uso a que se destina a locação, ou seja, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as adequadas para ser ocupado, por exemplo: sem peças sanitárias, com vazamentos no telhado, com infiltrações, mofo ou outra condição que provoque risco à saúde de seus futuros ocupantes.
Cabe também ao Locador garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.
Deveres do Locatário
A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.
A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.
É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.
Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.
Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.
É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.
Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).
São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.
Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação
legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).
A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.
Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).
Veja as perguntas e respostas sobre locação de imóveis.
Perguntas e respostas de dúvidas freqüentes sobre locação de imóveis.Fonte Procon-SP.
1) Que lei regula as locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.
2) Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?
- Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Que espécie de garantia deverá ser apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais as despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
- Qual a destinação do imóvel, residencial ou comercial;
- Qual o período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria que deverá ser efetuado antes do ingresso do locatário no imóvel e após a sua saída, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel;
- Contrato de locação deverá ser assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
Obs: Para garantia do que foi ajustado o contrato deve ser firmado por escrito.
3) Quais são os deveres do Locador?
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
4) Quais são os deveres do Locatário?
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
5) Quais são as garantias da locação, e como elas são?
Caução: poderá ser dada em bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis. A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança: é uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
a. morte do fiador;
b. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
c. alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
d. exoneração do fiador;
e. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
f. desaparecimento dos bens móveis;
g. desapropriação ou alienação do imóvel.
seguro fiança: é contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.
6) E se a locação não possuir uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.
7) Qual a diferença entre revisão e aluguel e reajuste de aluguel?
- O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros;
- A revisão do valor de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisional pode ser solicitada amigavelmente ou judicialmente.
8) Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
Se o inquilino fez acordo com o proprietário para aumentar ou diminuir o aluguel, é importante que seja feito por escrito constando, inclusive, que o valor somente será reajustado após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei.
9) Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Na impossibilidade de acordo amigável é necessária apreciação judicial para a revisão do valor do aluguel.
10) O que é denúncia vazia, e quando ela pode ocorrer?
É a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.
Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
11) Existem outros casos que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
A Lei do Inquilinato estabelece as situações em que pode haver a retomada do imóvel:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.
12) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá estar devidamente protocolada pelo proprietário.
13) Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (2 anos e meio), quais os casos em que o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
- para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
- para demolição e edificação;
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
14) O locador poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado em contrato?
Não. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, porém poderá devolvê-lo pagando multa proporcional. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.
15) Qual a ação para reaver o imóvel?
Seja qual for o motivo do término da locação, a ação é a de despejo.
16) O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
17) Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel locado, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuados pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
18) Quais os documento usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Locado: título de propriedade, procuração(se o contrato for assinado por um representante), RG, CPF, contas de serviços públicos (água, luz, etc.) e carnê de IPTU;
Locatário: RG, CPF e comprovação de renda;
Fiador: RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê de IPTU.
Material parcialmente obtido junto ao PROCON-SP.
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