domingo, julho 09, 2006

REAJUSTE MEDIANTE ARBITRAMENTO

Atendendo a indagação da primeira imobiliária acima referendada, alertamos do seguinte: O prazo contratual de qualquer espécie de locação, seja ela residencial ou não residencial é livre, devendo o mesmo ser estabelecido segundo negociações entre locador e locatário. Advirão conseqüências jurídicas desses prazos. Por exemplo: contrato residencial com prazo menor do que 30 meses, a denúncia vazia somente poderá ser promovida decorrido cinco anos de vigência; com prazo menor retomada somente de forma motivada, uso próprio, descendente ou ascendente. Se o contrato for não residencial, e sendo o prazo de cinco anos, facultar-se-á ao locatário exercitar o direito de renovação por idêntico período. Portanto, a fixação do prazo deverá atender ao resultado dos interesses dos contratantes. A cláusula contratual que admite o reajuste do aluguel mediante arbitramento a cada ciclo de 12 meses será ineficaz uma vez que esta modalidade de adequação somente poderá ser utilizada de três em três anos, segundo artigo 19 da lei 8245/91. Mesmo a inserção da cláusula prevendo este reajuste através da média apresentada por avaliações de três imobiliárias não dará a necessária segurança, na medida em que poderá ser questionada pelo locatário, face ao princípio legal inserido na lei 8245/91 que somente admite esta modalidade de conclusão, através de ação revisional. Não recomendamos a cláusula de preferência da locação ao locatário ao término de três anos, porquanto isto irá prejudicar o direito mais importante do locador que é exatamente a prerrogativa da utilização da denúncia vazia e a exigência de novo valor para continuar o vínculo. A lei estabelece limites no tocante ao aluguel. É livre sua estipulação no início do contrato, porém, a partir daí as partes sujeitam-se aos princípio da ordem público determinados pela legislação, que estabelece parâmetros para tanto. Embora a questão da ansiedade do locador resida no aluguel, é preciso que saiba desses limites: Reajuste=legal segundo índice eleito de 12/12 meses Revisão=somente após três anos do vínculo, se não houver acordo.

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