sexta-feira, julho 07, 2006

Tá bom, mas tá ruim: vai entender.

Inadimplência em locações cresce

Embora os negócios imobiliários, de venda e locação estejam em plena ascensão em Bauru, de acordo com a delegada do Creci-Bauru Wânia Pôrto Martelli, a inadimplência também cresceu. “Não saberia dizer no mercado em geral, mas na minha imobiliária cresceu entre 10% e 15%”, afirma.

De acordo com a pesquisa realizada pelo Creci-SP, no Interior do Estado a inadimplência aumentou em 19,21%; no litoral, 6,72% e na região metropolitana, 7,14%. Apenas em São Paulo, Capital, houve redução da inadimplência em 7,66%. Os dados são de abril em relação à março deste ano.

Na avaliação de Martelli, este aumento da inadimplência é reflexo do desemprego. “A pessoa que fica desempregada não deixa de comer, de pagar a escola do filho, de pagar água e luz. Ela tem suas prioridades e sabe que a nossa Justiça é lenta, que até que uma ação de despejo seja concretizada ela terá possibilidade de ter conseguido outro emprego, poderá negociar, então”, explica.

Já com relação à locação, Bauru não acompanha as estatísticas da pesquisa realizada pelo Creci-SP, que constatou uma queda de 4,73%. Segundo Martelli, Bauru vive também um crescimento neste setor, embora não tenha números.

De acordo com a pesquisa do Creci-SP foram alugados 3.426 imóveis nas 1.527 imobiliárias pesquisadas em 37 cidades, nas quatro regiões (Capital, Interior, litoral, região metropolitana).

Na Capital do Estado houve redução de 9,15% nas locações; na região metropolitana, a redução foi de 0,36% e no interior a queda foi de 6,56%. Apenas no litoral houve crescimento de 6,92%, de acordo com a pesquisa.

Autora: Érika Pelegrino
Fonte: Jornal da Cidade de Bauru

No Maranhão: Caixa Vai Financiar Imóveis

Inscrições para imóveis da Caixa reabrem nesta segunda-feira

O Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Maranhão (Sinduscon), reabre nesta segunda-feira (03), as inscrições para candidatos interessados em imóveis de dois programas oferecidos pela Caixa Econômica. Os programas oferecidos são o imóvel na planta e o Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

As inscrições poderão ser feitas somente no site do Sindicato: www.sinduscon-ma.com.br, por meio de preenchimento de um formulário eletrônico.

Requisitos:

  • Programas de habitação:
  • Imóvel na planta:
  • Renda de até R$4.900,00;
  • Não há sorteio;
  • Apartamentos no bairro do vinhais.
  • Programa de arrendamento residencial:
  • Renda familiar máxima de 4 salários mínimos;
  • Não possuir imóvel no nome do candidato;
  • Há sorteio dos imóveis;
  • Exclui quem tem restrições no Seresa ou SPC;
  • O período de arrendamento é de 15 anos com prestações em torno de R$ 130,00;
  • Inscrições a partir de hoje para cadastro de reserva.


Fonte: Agências

Amplia-se o interesse dos bancos pelo financiamento de imóveis

ABN AMRO REAL MOSTRA NOVOS PRODUTOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS



Resumo:
  • ABN Amro Real está apostando no crédito imobiliário para alavancar seus resultados: lançou novos produtos para o setor.
    Real Imóvel Financiamento 100% permite que cliente financie até 100% do valor do imóvel, desde que ofereça como garantia outro imóvel residencial de sua propriedade.
  • Meta de expansão em financiamentos imobiliários para este ano saltou de 40% para 50% apenas com o novo produto (Hus Morgan, superintendente de crédito imobiliário).
  • Outro lançamento: Real Imóvel Parcela Fixa - parcelas fixas por até 20 anos, com taxa de juros prefixada em 18% a.a. (financia até 70% do valor do imóvel).
    Outro produto novo: Real Imóvel Assessoria - serviço de assessoria documental e conveniência logística para clientes.
  • Morgan explica que a tarifa paga apenas para o crédito imobiliário é de R$ 800,00. Com o serviço adicionado, a taxa sobe para R$ 1.650,00.
    Santander Banespa também deverá lançar novos produtos no 2º semestre - banco está brigando pela liderança do mercado.


Integra:
O ABN Amro Real está apostando no crédito imobiliário para alavancar seus resultados. Para atender a esse mercado, lançou novos produtos para o setor. A instituição encerrou 2005 com R$ 1,6 bilhão na carteira de crédito imobiliário, incluindo pessoa física, construtoras e securitização.
De acordo com Hus Morgan, superintendente de crédito imobiliário da instituição, os novos produtos procuram atender às necessidades do cliente. “Identificamos que há um grande número de pessoas que querem substituir os atuais imóveis por melhores e um dos nossos lançamentos atendem a esse público”, afirma ele.
O Real Imóvel Financiamento 100% permite que o cliente financie até 100% do valor do imóvel, desde que ofereça como garantia outro imóvel residencial de sua propriedade. O superintendente do banco afirma que a meta de expansão em financiamentos imobiliários para este ano saltou de 40% para 50% apenas com o novo produto.
Outro lançamento é o Real Imóvel Parcela Fixa, que oferece financiamento com parcelas fixas por até 20 anos. A taxa de juros é prefixada em 18% ao ano e o banco financia até 70% do valor do imóvel.
O último produto lançado pelo banco é o Real Imóvel Assessoria, que oferecerá serviço de assessoria documental e conveniência logística para os clientes. Morgan explica que a tarifa paga apenas para o crédito imobiliário é de R$ 800,00. Com o serviço adicionado, a taxa sobe para R$ 1.650,00.
O Santander Banespa , que já divulgou meta de R$ 2 bilhões em financiamento este ano, também deverá lançar novos produtos no segundo semestre. Mauro Adriano Costa, superintendente comercial de crédito imobiliário para pessoa física, não quis adiantar os produtos, mas afirmou que o banco está brigando pela liderança do mercado.
Ele contou que de cada 10 negócios fechados pelo banco, 4 são o Super Casa 20, linha com parcelas fixas e prazo de financiamento de até 20 anos.



Fonte: DCI - Diário do Comércio e Indústria

Safra afeta mercado imobiliário

Valor de imóveis cai 40% em três anos

Estimativa é de imobiliárias de Dourados, que culpam as quebras de safra; procura por imóveis diminuiu 50%

Por causa da safra, em Dourados há mais imóveis à disposição e menos interessados

Os preços dos imóveis comercializados em Dourados caíram até 40% nos últimos três anos. A constatação de especialistas em mercado imobiliário tem base no agronegócio, em que as últimas três safras foram prejudicas pela variação cambial, pelo alto custo de produção e, principalmente, pelas seguidas estiagens que derrubaram a produtividade em até 60% em alguns municípios da Grande Dourados. Como o agronegócio movimenta a economia, com volume menor de dinheiro em circulação, também caiu a procura por imóveis à venda e passou a valer a lei da oferta e procura: mais imóveis à disposição e menos consumidores interessados.
Segundo algumas imobiliárias, uma casa média avaliada em R$ 100 mil em 2003, hoje pode ser comprada por até R$ 60 mil. No mesmo período também ocorreu a revisão da planta imobiliária de Dourados, que elevou os valores de venda dos imóveis, mas na hora de fechar negócio o comprador ainda acaba levando vantagem em virtude da queda na cotação dos imóveis.
O gerente da Imobiliária Continental, Manoel Alexandre Gonçalves, afirma que muitos imóveis ainda estão fechados porque há resistência dos proprietários em reduzir os valores, dos aluguéis ou da venda. "Na realidade, não houve desvalorização dos imóveis, em Dourados. Há três anos, os imóveis valorizaram muito e com a queda na produção e nos preços da safra, hoje eles estão retornando à realidade", disse.
"Hoje, mesmo o preço estando ‘supervalorizado’, ele está de acordo com a realidade, em relação ao mesmo período do ano passado. Com a queda na economia da Grande Dourados, o município não está recebendo novos investidores e a população não é suficiente para ‘esgotar’ os novos imóveis. Procuramos negociar com os proprietários e colocamos valores mais reais nos imóveis. Mas a procura diminuiu quase 50% nos três anos", salienta Gonçalves.
O economista Carlos Alberto Vittorati diz que os imóveis de Dourados são valorizados porque a comercialização é definida. "O eixo Marcelino Pires e Hayel Bom Faker, já diz tudo, são altamente valorizados. Nesses momentos de crise, o imóvel é a principal reserva de valor. Apesar da queda de três safras, o preço não caiu tanto, na verdade eles são os que menos perderam valor. A valorização artificial dos aluguéis de Dourados, mostra que esses são os mais caros do Centro-Oeste", enfatiza Vittorati, lembrando há declínio de preços em algumas localizações e não da própria locação. (Com reportagem de Jamilyê Depieri)
Fonte: Jornal O Progresso - Dourados

Administradora e Caixa estabelecem parceria

Nossa Caixa e Rodobens firmam acordo em consórcio de imóveis

camila neuman

O Banco Nossa Caixa e a Rodobens Consórcio selaram acordo operacional para a comercialização exclusiva de cotas de consórcio de imóveis, com a pretensão de ampliar suas carteiras de clientes, seu portfólio de produtos e incrementar receitas.
O produto já está à disposição dos clientes em todas as agências do banco Nossa Caixa. O acordo foi assinado pelo diretor presidente do banco Nossa Caixa, Carlos Eduardo Monteiro, e pelos executivos Pedro Santos e Milton Jorge de Miranda Hage, diretor-geral da Rodobens Consórcio e diretor superintendente das Empresas Rodobens.
A escolha do valor da carta de crédito pode variar de R$ 35 mil a R$ 200 mil, a serem pagas em 120 meses. O consórcio imobiliário da Nossa Caixa é direcionado a pessoas físicas e jurídicas, que queiram adquirir um imóvel residencial ou comercial, construir, reformar ou ampliar um imóvel novo ou usado ou adquirir terrenos, casa de campo e praia. A expectativa da parceria é comercializar cerca de 6 mil cotas por ano, com valor médio de R$ 80 mil.
De acordo com Jorge Luiz Ávila, diretor de produtos da Nossa Caixa, o banco espera arrecadar cerca de R$ 8 milhões no primeiro ano de operação.
“As pessoas que optam pelo Consórcio Imobiliário querem evitar o financiamento, preferem poupar”, analisa Ávila. A Nossa Caixa tem meta de vender em média 500 cotas por mês, no total de 511 agências espalhadas pelo País.
A Rodobens Consórcio é a responsável pela administração, organização e gerenciamento dos grupos de 480 consorciados formados pela Nossa Caixa. Redução significativa de custos e o prazo de desenvolvimento do produto foram os motivos que levaram a diretoria da Nossa Caixa a optar pela parceria.
De acordo com Pedro Santos, diretor-geral da Rodobens Consórcio, há vantagens no consórcio de imóveis frente ao financiamento, pois o custo é bem menor, não há juros sobre o faturamento e a taxa é de 17% ao mês. “O acordo tem um diferencial, pois alia a estrutura de fidelização de clientes da Nossa Caixa com o know-how da empresa Rodobens, pioneira no setor de Consórcio de Imóveis com mais de 25 mil imóveis entregues e mais de 30 mil de cotas ativas”, afirma Santos. O consorciado poderá ser contemplado por sorteio ou lance (fixo e livre). Os sorteios serão realizados mensalmente e transmitidos ao vivo, em rede nacional, pela Rede Vida de Televisão. O lance poderá ser ofertado por telefone ou pelo site da Rodobens Consórcio na Internet até o dia anterior à realização da assembléia.
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) poderá ser usado como lance de acordo com as regras do fundo. A apuração dos contemplados pode ser acompanhada no site da empresa ou pelo telefone do Sistema Telebens. Após a contemplação, o consorciado deverá apresentar as certidões necessárias do imóvel, do vendedor e do comprador. A relação de documentos necessários será fornecida pela Rodobens. Aprovada a documentação e a avaliação do imóvel, este será liberado. O consorciado é isento da taxa de inscrição. O reajuste da prestação é anual e a correção é feita com base no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Fonte: DCI

Senador propõe aumentar capacitação técnica e educacional dos corretores de imóveis

Projeto de Suassuna adapta a profissão de corretor de imóveis às exigências do mercado internacional

O senador Ney Suassuna (PMDB-PB) quer alterar a lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis (Lei 6.530/78) para torná-la mais exigente e apta a integrar o mercado imobiliário ao cenário internacional, especialmente o da Europa e dos Estados Unidos. O projeto (PLS 142/06) aguarda decisão terminativa na Comissão de Assuntos Sociais (CAS) e Suassuna pede urgência para sua aprovação.

- A urgência se configura irrefutável tendo em vista o interesse que os mercados imobiliários brasileiros, especialmente o dos estados do Nordeste e o de São Paulo, vêm despertando em compradores norte-americanos e europeus - argumenta Suassuna.

O parlamentar diz que seu projeto dá melhor ordenamento à profissão do corretor imobiliário, definindo suas prerrogativas de acordo com o nível de formação de cada um. Além disso, institui, como valores fundamentais, a capacitação técnica e a educação continuada. A iniciativa possibilita, ainda, a criação de uma caixa de assistência a esses profissionais e seus familiares.

De acordo com Suassuna, os corretores de imóveis agem na ponta de um segmento econômico que movimenta mais de 20% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, e atuam, mediante convênios de cooperação tecnológica firmado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, em parceria com países da Europa, Estados Unidos e Canadá, entre outros.

- Esse cenário torna impraticável o pleno exercício da profissão sem que se tenha conhecimento técnico específico, inclusive de nível superior, para o bom desempenho das múltiplas atribuições que cabem ao corretor de imóveis - diz.

O senador também alega que o avanço das comunicações, notadamente a disseminação da internet, impõe aos corretores de imóveis o desenvolvimento da capacidade de realizar negócios não apenas no Brasil, mas em todo o mundo.
Entre as novidades do projeto, há dispositivo proibindo o corretor de imóveis de anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado "com exclusividade, mediante contrato escrito".

Teresa Cardoso / Repórter da Agência Senado
(Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

Serviço Antifurto para imóveis fechados

Nos últimos anos vêm se avolumando os ataques a imóveis fechados. O jornal Bom Dia de Bauru - SP relata a matéria abaixo.


Imobiliárias lançam serviço antifurto para casa fechada

Ataques de ladrões a residências fechadas para venda ou aluguel fazem imobiliárias de Bauru já oferecerem um serviço extra de proteção. Uma locadora que pede anonimato criou há uma semana espécie de “ronda programada” em que funcionários varrem o exterior do imóvel, retiram correspondência e cuidam da segurança. Tudo a partir de R$ 80 por mês.

A empresa registrou, apenas anteontem, furtos de fiação elétrica em três casas. Ontem, a polícia prendeu Valdeci Rosa, 38 anos, flagrado ao furtar fios numa casa vazia na rua Sidnei de Freitas, no Parque Viaduto.

Em Fortaleza, aumentam as vendas de imóveis.

O jornal O Povo destaca: Vendas de imóveis crescem 38,7% na Grande Fortaleza


De janeiro a maio, a quantidade de imóveis comercializados em Fortaleza aumentou 38,78%

A venda de imóveis em Fortaleza e Região Metropolitana cresceu 38,78% nos cinco primeiros meses de 2006 em relação ao mesmo período do ano passado. Segundo o Índice de Velocidade de Vendas (IVV), da Federação das Indústrias do Estado do Ceará (Fiec), junto com as vendas também aumentou o nível de ocupação da mão de obra no setor. De janeiro a maio deste ano, 1.352 novas vagas foram abertas na construção civil. Um incremento de 24,3%. Somente em maio, o aumento foi de 5,2%, ou 345 vagas.

A maior ocupação em maio se deve ao crescimento nas vendas de imóveis em relação ao mês anterior, passando de 105 em abril para 115 unidades residenciais em maio. Em média, o metro quadrado construído em Fortaleza estava sendo vendido, em maio, a R$ 1.450,36, conforme dados divulgados ontem simultaneamente ao índice.

O IVV, que é relação entre imóveis vendidos e unidades ofertadas pelo mercado, foi de 3,58% em maio. Índice menor do que o registrado em abril (4,55%). Apesar de a diminuição, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Ceará (Sinduscon-CE), Carlos Fujita, acredita que as vendas totais em 2006 serão maiores. "Este ano será muito melhor por conta dos financiamentos imobiliários dos bancos privados e da atuação da Caixa Econômica para imóveis mais populares", diz.

Em maio, o bairro mais procurado para a compra de imóveis foi Tabapuá, em Caucaia, com 41 unidades vendidas. Em Fortaleza, os bairros com maior número de vendas foram Cidade dos Funcionários (16 imóveis), Aldeota (13 unidades) e Mucuripe (11 imóveis).

Mas em termos de oferta, os bairros Cidade dos Funcionários e Aldeota estiveram na frente com 543 e 299 imóveis, respectivamente. Há seis meses essas duas localidades registram os maiores aumentos na oferta. "A procura por imóveis na periferia é natural e sempre desperta o interesse das empresas. É um movimento da própria demanda. As pessoas vão povoando a cidade pela periferia mesmo. Normalmente são produtos menores, mais baratos e, muitas vezes, são casas", afirma Fujita. A procura por imóveis menores fica evidente nos número de maio. Sessenta dos 115 imóveis vendidos oferecem apenas dois quartos. (Márcio Teles)

A legislação sobre incorporações imobilíárias

A Lei 10.931/2004 e as modificações na lei de incorporações


Texto abordando as alterações causadas pela lei 10.931 sobre a lei 4.591/64. Alterações estas que dizem respeito ao patrimônio de afetação das incorporações.

Autor: Antonio Jose Ferreira de Lima
Fonte: DireitoNet

INTRODUÇÃO
Neste artigo abordaremos as transformações causadas pela lei número 10.931, de 02 de agosto de 2004 que dispõe sobre o patrimônio de afetação das incorporadoras na denominada Lei das Incorporações.
Os condomínios e as incorporações são regidos pela Lei 4.591 de 1964, contudo pelo extraordinário alcance econômico e social causado pela atividade prevendo meios de proteção, excluindo de riscos os adquirentes o os demais credores.
A nova lei “Trata-se de importante mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra”.

DAS INCORPORAÇÕES
O intento principal das incorporações é o de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de unidades autônomas. Conforme o Parágrafo primeiro do Artigo 28 da Lei 4.591/64.
Todas as pessoas, físicas ou jurídicas, trabalhador do comércio ou não, pode ser considerado incorporador, muito embora ele não construa o objeto principal do negócio jurídico, ou seja, os imóveis, mas compromisse ou efetue as cotas ideais do terreno, ligando uma unidade autônoma, “ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se pela entrega em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Podemos descrever as incorporações como “um negócio jurídico no qual uma das partes, chamada incorporadora, se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária, para alienação de frações do terreno vinculadas a unidades autônomas a uma ou mais pessoas que se obrigam a adquiri-las, pagando o preço desde logo, ou, o que ocorre mais freqüentemente, em prestações futuras”.
A incorporação de um condomínio exige muito tempo e muitos recursos financeiros. Tempo, pois necessita de planejamentos, organização e disponibilização dos terrenos, planejar e registrar o desenho do condomínio, além de vender, administrar a construção e regularização da propriedade.
Por isso, Cambler, afirma que:
“Faz-se necessária a apreciação das seguintes características do imóvel como objeto de consumo, que o distinguem, sobremaneira, dos demais bens ou produtos perecíveis e consumíveis:
1.a aquisição do bem imóvel é, em geral, mais ponderada e complexa do que a de outros bens;
2.a produção não é instantânea, demandando longos prazos;
3.o prazo de pagamentos pressupõe um vinculo igualmente prolongado entre quem fornece e quem consome;
4.o processo produtivo é artesanal, em regra;
5.o imóvel incorpora inúmeros componentes de outros fornecedores, assemelhando-se a uma linha de produção e gerando responsabilidades conjuntas.”
Regido pelo Artigo 30 da Lei 4.591/64, os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição de condomínio, sempre que as obras iniciem antes da conclusão das obras, à eles serão estendidos os poderes de incorporadores.
Agindo pelo contrario, presumir-se-á uma incorporação imobiliária, que assim procedendo violará o artigo 32, praticando uma contravenção relativa à economia popular punível pelo artigo 10 da Lei 1.521/51 (Lei sobre a economia popular), configurando assim uma incorporação irregular.
Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo de terrenos que pretendem construir as habitações para aliená-las antes de concluídas, mediante o pagamento de preço certo, deverão cumprir com todas as obrigações presentes no Artigo 32 da lei 4.591/64.
Caso o proprietário de um terreno construir um edifício para si mesmo, não se configurara uma incorporação, contudo, ocorrerá a incorporação, se esse proprietário alienar as unidades vinculadas à fração ideal.
Dentre as obrigações existentes no processo de incorporação, a principal consiste em transmitir a posse e o domínio da unidade autônoma ao adquirente, pronta e acabada, da forma constante em contrato. Mas para que essa obrigação seja cumprida, “a lei exige que o incorporador seja proprietário do terreno, promitente comprador, promitente permutante ou cessionário daqueles últimos, ou ainda que, em sendo construtor ou corretor de imóveis, tenha recebido mandato por instrumento público do proprietário ou do titular do direito á sua aquisição, para alienar as frações idéias do terreno correspondentes às unidades autônomas a serem construídas”.
De acordo com a Lei, há dois tipos de construções por incorporação: a construção por empreitada e a construção por administração.
Nas construções por empreitada, que poderá ser por preço fixo ou reajustável por índice previamente determinados, será criada uma Comissão de Representantes para que sejam fiscalizados tanto o andamento da obra quanto a obediência ao projeto e às especificações, como também as demais obrigações inerentes à sua função representativa.
Na empreitada por preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer que sofrer o custo efetivo da obra e quaisquer que sejam suas causas.
Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e na época expressamente prevista em contrato, em função da variação dos índices adotados.
Já na Construção por administração, também chamada de construção a preço de custo, todos os pagamentos do custo integral da obra serão de responsabilidade dos proprietários ou dos adquirentes. Sendo que todos os documentos referentes a construção e as contas para deposito de contribuições dos condôminos serão feitos em nome do condomínio.
Também neste tipo de construção será criada a Comissão de Representantes para a analise de balancetes, fiscalização da concorrência para a compra de materiais e em nome dos condôminos exercer as demais obrigações que solicitarem intervenção dos mesmos.
Resumindo, “no contrato por administração, o incorporador aliena a fração ideal do terreno por valor determinado e, quanto à construção, estima seu custo, que poderá oscilar, sendo remunerada por um titulo denominado taxa de administração cobrada sobre o custo da obra. Enquanto isso, no regime de empreitada a preço reajustável aliena-se a cota de terreno pelo valor convencionado e contrata-se a construção por preço global, que poderá ser reajustado na forma do contrato”.
Nos contratos, podem conter clausula, termos ou condições variáveis e especificas, porém, obrigatoriamente consignarão que as partes contratantes se comprometem a cumprir todas as clausulas transcritas no cartório.

REGIME DE AFETAÇÃO
Segundo a lei 4.591 em seu artigo 31-A, a incorporação poderá submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária a critério do incorporador, mantendo-se apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação.
A afetação é, de fato, como registra Caio Mário da Silva Pereira, engenhosa concepção pela qual determinados bens passam a vincular-se a um fim determinado, são gravados com um encargo ou são sujeitos a uma restrição, de modo que, "separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do indivíduo."
A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O patrimônio de afetação, por não se comunicar com os demais bens, obrigações e direitos do incorporador, protege o negócio contra eventuais tropeços deste em outros negócios. Além disso, a afetação proporciona às partes meios para terminarem a obra. É uma medida relevante para evitar o que o mercado apelidou de "bicicleta" — o ciclo vicioso de uma incorporadora canalizar recursos de um empreendimento para cobrir outro anterior e assim sucessivamente "até a correia quebrar".
Com a lei, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, sem qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela empresa. Se, por exemplo, a construtora/incorporadora falir, os adquirentes poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa para o lugar da falida, a fim de garantir a entrega de imóvel comprado na planta, dentro das mesmas condições contratuais.
De acordo com a lei 10.931, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. Sendo que o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
O primeiro passo para quem quer constituir um Patrimônio de Afetação é averbar no Registro de Imóveis um termo firmado pelo incorporador e, se for o caso, também pelos titulares de direitos reais sobre o terreno — por exemplo, o credor hipotecário. A lei faculta a averbação a qualquer tempo, porém afetar um empreendimento já iniciado deve ser muito complicado, senão praticamente impossível. Uma vez afetado o patrimônio, é requerido que ele tenha contabilidade própria, com conta bancária independente das demais da empresa. Cabe à incorporadora emitir relatórios trimestrais de acompanhamento da obra — receitas, despesas, contratos firmados, prazos, previsões financeiras — e encaminhá-los à Comissão de Representantes nomeada pelos compradores. O recurso aportado para uma determinada obra só poderá ser aplicado naquela obra.
É de se registrar que, mesmo que a construtora seja optante pela tributação com base no lucro presumido, ela não se exime de manter escrituração contábil completa. Aqui cabe um comentário: o Patrimônio de Afetação representa uma segurança ao comprador ao restringir a condição de o incorporador de adquirir bens — dando, por exemplo, unidades em permuta —, porque o produto da alienação tem necessariamente que ser aplicado na execução do empreendimento. É sem dúvida uma limitação na gestão do caixa da empresa. Como se nota, o regime de afetação aumenta a garantia do comprador restringindo a liberdade de ação do incorporador, como se houvesse uma correspondência biunívoca entre as duas atitudes.
Da conta do empreendimento, o incorporador só poderá sacar o preço de aquisição do terreno proporcionalmente à venda das unidades. Ademais, incumbe a ele preservar os recursos necessários à conclusão da obra. A lei confere à Comissão de Representantes o poder de verificação e controle dos recursos. Do montante arrecadado, deve ser liberado para o incorporador tudo o que não corresponder ao custo da construção.
Excluem-se do patrimônio de afetação os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida. Em outras palavras, o patrimônio afetado é o do custo de construção apenas, não recaindo sobre fração ideal nem taxas da incorporação (alvarás, licenças, etc.).
Um dos pontos que mais chamam a atenção na lei é o Regime Especial de Tributação (RET) para os patrimônios de afetação. Ele é facultativo — quem opta pelo regime da afetação, não está obrigado a optar pelo regime de tributação especial. Pelo RET, a incorporadora fica sujeita ao pagamento de uma alíquota única de 7% a título de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS. A alíquota incide sobre a receita mensal recebida.
Uma grande vantagem é que esta simplificação tributária permite à Comissão de Representantes uma checagem mais fácil dos recolhimentos. A bem da verdade, a lei perdeu uma grande oportunidade de estender o RET a todos os empreendimentos como forma de dinamizar o mercado imobiliário. Para as dúvidas que persistiam acerca da necessidade de complementação tributária e da possibilidade de restituição, a MP do Bem veio trazer a resposta: o pagamento desses tributos é definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
Destarte, é imperioso esclarecer que a responsabilidade dos compradores se limita ao pagamento do preço de aquisição de sua unidade. A responsabilidade pelas dívidas é do incorporador. Mesmo em caso de falência do incorporador, as dívidas fiscais, previdenciárias e trabalhistas não são transferidas para os compradores. Estes, sim, terão a atribuição de quitá-las, porém com recursos extraídos das receitas do patrimônio de afetação.
Diante do exposto, é de bom alvitre que se deixe consignado o quão necessária se fez a criação e regulamentação desta lei, com o afã de preencher lacunas e esclarecer pontos obscuros na Lei Ordinária número 4.591 de 1964.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS
PEDROTTI, Irineu Antonio. Condomínio e Incorporações: anotações, legislação, modelos, jurisprudência/ Irineu Antonio Pedrotti, Willian Antonio Pedrotti; colaboração de Cristiane Minelli de Sá.- São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001.
THEODORO JUNIOR, Humberto. Coordenador. O contrato imobiliário e a legislação tutelar do consumo. – Rio de Janeiro: Forense, 2003.

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